摘要：地产行业告别高杠杆、高周转的增量时代，存量资产盘活、轻重模式平衡，已经成为房企穿越周期的核心命题。
出品|中访网
审核|李晓燕
地产行业告别高杠杆、高周转的增量时代，存量资产盘活、轻重模式平衡，已经成为房企穿越周期的核心命题。
828地产新政落地之后，行业逻辑迎来重塑，过去单纯依靠拿地开发的旧路径难以为继，能够守住阵地、主动自我革新的企业，正在搭建属于自己的长期增长框架。
在一众央企地产平台之中，大悦城控股在董事长姚长林的带领下，完成了一场历时数年的系统性变革，从组织架构重塑、商业运营深耕，到港股平台私有化、REITs资本通道打通，一步步搭建起“开发+持有运营+资产证券化”的完整业务闭环，为行业存量转型提供了可参考的实践样本。
面对行业深度调整的外部环境，姚长林锚定“卓越的城市运营与美好生活服务商”全新定位，确立“1123”战略体系，带领大悦城跳出传统开发商思维，转向城市运营服务商。组织变革，是这场转型最先落地的先手棋。
过去数年，大悦城持续推进管理层级扁平化改革，逐步压缩区域管理链条。从最初10个区域公司精简为4大区域大区，再到2026年6月撤销全部大区建制，设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾7家城市公司，改为总部直接管理城市公司。
这套调整精准瞄准国内核心城市群，把决策权限下沉到一线市场，摒弃过去“总部-大区-项目”三级管控冗长链条，大幅提升市场响应效率。
在业务板块层面，姚长林主导两大事业部重组。开发板块整合产品、营销职能组建开发事业部，聚焦存量项目打磨、交付保障与现金流稳定，为持有型资产提供底层支撑；商业与物业板块合并打造“大悦生活”平台，统筹全国购物中心与物业服务业务，打通商业会员与物业业主两大客群资源，实现运营能力一体化。
在2026半年业绩会上，管理层介绍，大悦生活整合完成后，团队融合、机制梳理有序推进，经营指标完成预算目标，同比实现正向增长，组织改革的效能逐步释放。
组织肌体完成重塑之后，商业运营作为大悦城的基本盘，持续展现强大的抗周期韧性，也是姚长林战略布局里的核心增长引擎。在消费市场分化的背景下，大悦城坚持以场景创新和会员精细化运营挖掘消费潜力。
2026上半年，旗下全国在营购物中心总销售额突破234亿元，同比上涨6.4%，客流规模达到2.31亿人次，同比提升15.5%。即便部分项目处于业态调改周期，整体出租率依旧稳定维持在93%的高位。
品牌运营层面，大悦城持续打造标志性IP活动，全国30座购物中心联动举办“大悦嗨新节”，落地200余场潮流展览与主题活动，活动期间带动5.7亿元销售额，近388万人次到店，新增会员16万，会员消费占比接近半数，多个场内品牌创下销售新高。
同时持续发力首店经济，上半年全国项目落地300余家区域首店、品牌旗舰店，持续巩固商圈差异化竞争力。分层会员运营体系持续迭代，不断完善会员专属权益，持续放大存量客群价值。
住宅开发端，大悦城坚持稳健投资原则，这也是姚长林一直强调的经营底线：以现金流安全为前提，量入为出，审慎筛选项目。
公司不再盲目扩储，拿地集中在北京、上海、成都、杭州、西安等一线及强二线核心板块，保障项目去化确定性。下半年推盘储备充足，上海北外滩壹号风貌别墅、深圳祥云国际二期、三亚悦玺壹号等重点项目有序筹备入市，围绕“主动健康、场景生活”理念打磨产品，聚焦高性能、真实场景的产品研发，做好住宅开发业务的基本盘。
在资产盘活与资本战略层面，姚长林推动的两项关键动作，彻底打通大悦城资产循环的闭环：港股平台私有化、消费基础设施REITs持续落地。
此前，大悦城地产作为港股上市平台长期面临估值折价，双重上市架构带来高昂合规成本，两大平台之间融资协同不畅，束缚商业资产的资本运作空间。
2025年，在姚长林统筹下，大悦城控股启动大悦城地产私有化，同年11月该平台正式从港交所退市。这次“以退为进”的资本操作，卸掉低估值平台的枷锁，扫清业务整合障碍，为后续存量商业资产REITs申报铺平道路。
REITs，是大悦城盘活重资产的核心抓手。早在2024年，底层资产为成都大悦城的华夏大悦城商业REIT成功登陆深交所，是国内第三单、西南首单消费基础设施REITs。
该产品在2025年实现扭亏，验证了大悦城商业资产证券化的可行性。2026年7月，公司董事会审议通过天津大悦城REIT申报方案，第二单商业REIT踏上申报之路。公司持续筛选储备优质资产，稳步推进扩募计划。
商业地产的痛点在于，购物中心前期投入巨大，资产长期沉淀占用大量资金。REITs则构建起资产退出通道：成熟运营的购物中心通过REITs变现，回笼资金再投入新项目培育，让静态重资产变成可循环流动资本，真正实现存量资产盘活，形成“资产培育-运营成熟-REITs退出-再投资”的永续循环，完美契合“1123”战略中加快消费基础设施REITs发展的目标。
资本端的优化，同样体现在债务结构与融资成本管控。依托AAA主体信用评级，2026上半年大悦城加权平均融资成本降至3.11%，同比下降0.53个百分点。上半年顺利完成40.3亿元公司债发行与转售，发行利率优于市场水平，认购情况良好。
截至6月末，公司有息负债规模673.8亿元，一年内到期债务占比24%，期限结构相对均衡；资产负债率77.11%，处于行业中等区间。姚长林带领团队坚持稳健现金流管理，持续开源节流，加快住宅回款，严控费用支出，统筹到期债务兑付，守住财务安全底线。
轻资产输出，是大悦城向外拓展的另一重要路径。依托成熟的商业运营能力，大悦城以管理输出模式，不拿地、少投入，快速落地城市更新与产业商业项目。
2026上半年，新增永安古城城市更新一期、嘉兴南湖甪里未来双创港两大轻资产项目，同时在北京、上海持续输出运营管理服务。轻资产模式能够降低资本消耗，快速扩大品牌影响力，不过该业务当前营收贡献体量有限，后续增长仍需要持续考验团队招商运营以及和业主方协同的能力。
当然，转型之路并非一帆风顺，行业筑底阶段，大悦城依然面临阶段性压力。2026上半年，受住宅项目结算周期、销售毛利率下行影响，公司营收同比下滑，归母净利润阶段性亏损，经营现金流短期承压，这也是当前众多房企共同面对的行业难题。
住宅销售业务短期承压，拖累整体业绩，也考验着后续项目去化与回款节奏。不过对比开发业务，投资物业板块韧性凸显，收入27.43亿元，同比增长7.23%，毛利率高达56.73%，酒店板块收入同样保持双位数增长，成为稳定利润的压舱石。
地产行业告别野蛮生长，已经进入长期主义的比拼时代。在姚长林的掌舵之下，大悦城用三年时间完成组织重构、资本重塑、业务迭代，把一家传统地产央企，逐步转型为轻重并举、具备资产循环能力的城市运营服务商。
组织扁平化释放管理活力，商业运营持续贡献稳定现金流，REITs打开资产循环通道，轻资产模式向外复制运营能力，多条业务线相互支撑，构建起完整的经营闭环。
短期业绩的波动，是行业周期下的阶段性阵痛。站在更长周期看，大悦城这套经过打磨的转型框架，正在持续释放价值。在存量时代，房企的核心竞争力不再是规模扩张，而是资产运营能力、资本运作能力与组织管理能力。
姚长林带领大悦城完成的这场深度变革，不仅关乎企业自身穿越周期，也为国内持有型商业地产的长期发展，提供了一套可供借鉴的转型样本。
