摘要：近年来，昆明楼市供应量大涨，重仓旧城改造项目的俊发地产周转率与毛利率均下滑，随着融资环境趋紧，其流动性及融资能力持续恶化。
近年来，昆明楼市供应量大涨，重仓旧城改造项目的俊发地产周转率与毛利率均下滑，随着融资环境趋紧，其流动性及融资能力持续恶化。
01 降级
2月28日，惠誉将香港俊发地产有限公司（以下简称“俊发地产”）的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。
同时，惠誉还将俊发地产高级无抵押评级和Power Best Global Investments Limited的未偿债券评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级维持“RR4”。
惠誉表示，本次评级下调基于俊发地产的流动性及融资能力有所恶化，展望“负面”则反映了其在2022年10月及12月到期债务的再融资方面存在不确定性。
《小债看市》统计，目前俊发地产仅存续一只美元债，存续规模2.37亿美元，票息11%，将于今年12月24日到期。
除此之外，俊发地产近期到期债务还包括，2022年10月到期20亿元在岸公司债和2023年3月到期的20亿元债券。
上述在岸债券主要由俊发地产全资子公司俊发集团有限公司（以下简称“俊发集团”）发行。
目前情况下，由于资本市场融资趋紧，俊发地产寻求新发在岸债券再融资会面临一定压力，通过为部分项目寻求外部资金以产生现金的方式也存在一定执行风险。
因此，惠誉认为俊发地产可能不得不依靠资产处置，来解决于2022年下半年资本市场到期的问题。
1200亿负债压顶
据官网介绍，俊发集团1998年创建于云南，发展于全国，是一家以“品质筑就生活”为使命，以“城市更新综合服务商”为定位的全国综合性投资集团。
俊发集团旗下业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、生活服务、商业运营等，打造俊发全维业务生态圈。
俊发地产在昆明市乃至云南省拥有高品牌知名度，2009至2020年间一直是昆明市销售规模最大的房企。
据克而瑞数据，2021年俊发地产以171.7亿元的权益销售金额，连续多年卫冕昆明房企销售榜。
2021年，俊发地产合同销售额同比下降20%至530亿元，在房企中排名第57位，属于区域型中小房企。
俊发地产在云南省的市场地位强劲，且在旧城改造项目方面经验丰富。
截止2021年上半年，俊发地产总土储货值约2104亿元，在全国排63位，土地储备约为4年。
然而，骏发地产大部分土地储备位于云南省省会昆明市，其业务地域集中度风险犹存。
近年来，随着昆明楼市供应量大涨，俊发地产拿地又偏向于旧城改造，其整体周转率与毛利率均受到了影响。
2021年上半年，俊发集团实现营收87.5亿元，同比增长113.73%；实现归母净利润12.94亿元，净资产收益率从2020年末的18.26%降为5.2%。
截至2021年6月末，俊发集团总资产为1600.97亿元，总负债1236.65亿元，净资产364.33亿元，资产负债率77.24%。
从财务杠杆水平看，近年来俊发集团资产负债率缓慢提升，虽“三道红线”全部达标，但仍存一定杠杆风险。
《小债看市》分析债务结构发现，俊发集团主要以流动负债为主，占总债务的69%。
截至同一报告期，俊发集团流动负债有858.46亿元，主要以预收账款为主，其一年内到期的短期债务合计116亿元。
相较于短债规模，俊发集团流动性明显吃紧，其账上货币资金仅有66.12亿元，其中无限制现金45亿元，现金短债比从2020年末的0.8倍降至0.4倍，短期偿债压力较大。
在备用资金方面，截至2020年末，俊发集团银行授信总额有643.57亿元，未使用授信额度为298.15亿元，财务弹性表面上看尚可。
除此之外，俊发集团还有378.19亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计有313.1亿元。
整体来看，俊发集团刚性债务有441.67亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为36%。
从融资渠道看，除了发债和借款，俊发集团还通过股权、租赁以及信托等方式融资。
值得注意的是，俊发集团诸多项目与中航信托合作设立子公司，存在“明股实债”嫌疑。
截至2021年6月末，俊发集团少数股东权益有109.9亿元，占所有者权益的30%；但少数股东损益却为-5553.75万元，明显于少数股东权益占比不匹配。
另外，随着融资环境趋紧，2020年以来俊发集团筹资性现金流均呈现净流出状态，分别为-26.57亿和-39.07亿元，再融资压力较大。
2021年10月，在行业趋冷和融资收紧背景下，俊发地产传出“裁员风波”，据悉俊发集团昆明大本营裁员30%，佛山优化的比例接近70%。
总得来看，俊发集团重仓的旧改项目规模大、周期长、回款慢，其整体周转率与毛利率有所下滑；公司债务负担较重，短期偿债压力较大；再加上融资环境收紧，再融资风险较高。
03“云南首富”
1998年，新中国近半个世纪的福利分房制度终结，中国正式进入商品房时代。也是这一年，俊发集团于云南成立，创始人李俊确定了“城市更新综合服务商”的定位。
2001年，李俊在昆明翠湖旁边开发了“俊园”，震惊了很多昆明人，年仅28岁的他也成为了昆明地产界的传奇。
正当春风得意之时，2003年李俊因行贿被批捕，经历了两年的监狱生活后，他并没有因此而消沉下去。
出狱后，李俊与王石一起打造了“水晶俊园”，就这样他东山再起，又一次成为了云南地产界的领军人物。
2011年，俊发开启全国化布局，成都是其走出去的首站，随后又布局贵阳、海南等地，2015年拿下旧改项目杀入上海，后面还传出了总部搬迁上海的消息。
2014年，李俊第一次位居胡润百富云南榜首，身家达64亿，并占据了六年的榜首。
2015-2017年，俊发地产实现销售分别为131亿元、190亿元以及381.3亿元，两年时间完成了销售规模翻三倍的增长，堪称“三级跳”。
然而，迎来销售增长的高光时刻后，俊发却陷入了瓶颈期。
2018年，俊发地产销售金额为550亿元，排名第49；2019年其全口径销售金额为528.4亿元，行业排名第64。相较于前两年的火速上升，俊发地产增长疲态尽显。
2020年，俊发地产全口径销售额为670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式落空。
近两年，俊发地产重新出征，开始加大对外省一线城市的投资。不过，旧改经验异地复制的困难暂且不说，在如今的大环境下，俊发逆势全国扩张的时机选择和空间余地，可以说“生不逢时”。
内容来源： 小债看市
