摘要：又是频繁出售子公司股权，又是频频发债融资、以新还旧，保利置业之所以如此着急的筹集现金流，恐怕和其在去年脚踩两道红线不无关系。
又是频繁出售子公司股权，又是频频发债融资、以新还旧，保利置业之所以如此着急的筹集现金流，恐怕和其在去年脚踩两道红线不无关系。
保利置业近期将旗下子公司股权80%转让，在此前保利置业也在股权转让上频有动作。在大环境下行的情况下，节衣缩食处置较劣资产换取现金流或许才是正确选择。
但在出售子公司股权外，保利置业还频频发债，包括以新还旧和向银行贷款。
以上种种为自身补充现金流的举动，恐怕和保利置业在去年脚踩两道红线有关。不过在有央企背景的情况下，有融资便利还脚踩红线，这种情况确实不多见，但或许就是因为有融资便利，现金短债比才堪堪达标也说不定。
值得一提的是，保利置业去年初定下五年千亿目标，但2021年完成率才91.29%，之后的目标能否如约完成，恐怕不太好说了。
【频繁转让股权】
2月28日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，保利置业集团有限公司拟挂牌转让惠州保利龙胜房地产开发有限公司80%股权，暂无转让底价。
惠州保利龙胜房地产开发有限公司注册资本1亿元人民币，经营范围包括土石方工程；室内装饰；房地产开发；园林绿化工程。保利置业集团有限公司持股80%，惠州市俊龙实业有限公司持股20%。
从财务指标来看，截至2022年1月31日，惠州保利龙胜地产录得营业收入为0，营业利润约621.35万元，净利润约621.35万元，资产总计约1.15亿元，负债总计约1583.66万元，所有者权益约9937.03万元。
在国内房地产行业严冬的当下，房企纷纷选择“节衣缩食”优先处理手中不太优良的资产转为现金流，而此次股权转虽然是保利置业今年首次股权转让行动，但在去年，保利置业就已经频繁出售子公司股权换取现金流了。
去年11月29日，上海市公共资源交易中心显示，保利置业旗下企业深圳市保发房地产开发有限公司公开挂牌引进1家投资者，拟募集资金对应持股比例为49%。
11月15日，上海联合产权交易所披露了一起股权转让协议。保利置业拟转让上海盛茂置业有限公司100%股权及4.74亿元债务。此次项目挂牌价格合计为5亿元。
10月14日，上海联合产权交易所披露资料显示，广东保利置业有限公司挂牌转让广州保骏房地产开发有限公司5.831%股权，价格约1040.34亿元。
【频发债融资】
频繁的出售子公司股权，换取现金流保暖，保利置业还频频发债，以新还旧。
2月21日，据上交所披露，保利置业于2022年2月18日完成发行20亿元公司债券。
据悉，保利置业将在国内面向专业投资者公开发行面值不超过人民币50.00亿元的公司债券。根据《保利置业集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)发行公告》，保利置业集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)发行规模不超过20亿元(含20亿元)。
据了解，该期债券分为2个品种，其中品种一债券期限为5年，最终发行规模为15亿元，票面利率为2.99%；品种二债券期限为7年，最终发行规模为5亿元，票面利率为3.66%。
公司债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还有息债务。
除了本次募集债券明确用来以新还旧外，保利置业还发行了一笔50亿元的小公募。
1月14日，保利置业集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为已受理。此次债券品种为小公募，拟发行金额为50亿元，发行人为保利置业集团有限公司，承销商/管理人为华泰联合证券有限责任公司。
除此之外，近日保利置业还向兴业银行借了一笔10亿港元的贷款。
2月24日，保利置业集团有限公司发布公告，称公司作为借方，与兴业银行股份有限公司香港分行作为贷方，签订融资函件。
根据融资函件，兴业银行同意向保利置业提供一笔10亿港元非承诺循环贷款，到期日将会是借方接受融资函件日起计12个月。
值得注意的是，根据融资函件条款，倘若中国保利集团有限公司不再为保利置业最大单一股东；或通过其控股公司直接或间接持有本公司已发行股本不少于40%；或维持管理控制该公司；或受国务院国有资产监督管理委员会监督及管辖，将构成违约事件。
如果出现融资函件中的违约事件，银行有权要求立即偿还融资贷款及其项下利息以及其他任何应计款项；及取消及终止全部或任何部分融资。
【脚踩两道红线】
又是频繁出售子公司股权，又是频频发债融资、以新还旧，保利置业之所以如此着急的筹集现金流，恐怕和其在去年脚踩两道红线不无关系。
据保利置业2021年半年报显示，保利置业总资产为2169.90亿港元，净资产为416.25亿港元，总负债为1753.65亿港元。
流动资产总额为1770.76亿港元，流动负债总额1068.48亿港元，资产负债率为80.82%，同比2020年的78.95%有所上升。流动比率为1.66，2020年同期为1.87，偿债能力有所下滑。
保利置业截止2021年6月末，尚未偿还银行及其他借贷（包括应付票据）为858.02亿港元，其中一年内到期的流动负债为193.69亿港元、在一年后到两年内偿还的负债为251.06亿港元、在两年后但五年内偿还的为321.55亿港元，在五年后偿还的为91.71亿港元。
从2021年的中期业绩报告来看，保利置业银行总结存为340.06亿港元（包括受限制现金7.17亿港元），扣除预收账款的资产负债率为75.3%，净负债率为124.4%，非受限现金短债比为1.72，前两项指标均超过三道红线标准，属于"橙档"企业。这种情况在有央企背景的房地产中是非常罕见地，正常来说背靠国企、央企有融资便利，脱离脚踩“三道红线”之列也会更加容易，然而保利置业却仅仅完成现金短债比一项的标准，其中有多少的融资现金流提供的帮助也犹未可知。
在去年的中期业绩发布会上，张炳南指出，在业绩报告里保利置业之所以出现总现金下降及净负债上升，主要是因为报告期内，公司动用100多亿元的现金作为保证金参与几个重要城市的土地竞拍。
今年初，张炳南提出今年保利置业的全年销售目标是620亿元，未来五年1300亿元规模的目标，但近期发布的2021年销售数据显示，虽然销售额及合约销售面积有所增长，但也仅完成年度目标约91.29%，目标并未完成，再加上疫情依旧反反复复，未来五年1300亿元规模的目标能否完成恐怕不太好说。
内容来源： lite氢财经
作者：天一
