全世界都在催你买房，买不买？
01
房地产，慌了
现在全中国恐怕没有比房地产更焦虑的了。
去年调控的措施有多密集，今年松绑的幅度就有多大。
购房补贴的增加、公积金住房贷款额度的提高、推出了零首付的楼盘，甚至像郑州这样的城市把棚改货币化再一次拿了出来。
但事实证明，并没有什么用。
今年2月，各城市成交量同比下降23.4%，环比下降31.3%，延续调整态势。
一线城市新房整体成交面积环比下降34.0%，其中北京降幅最为明显，成交面积30.16万平方米，同比下降31%，环比下降46%。
深圳降幅排名第二，同比下降26%，环比下降45.1%。
广州新房签约4517套，环比下降51%，同比下降47%，二手房签约4176套，环比下降40.46%，同比下降58.78%。
上海环比下降30%，但同比增长57%。
二手房方面，2月北京成交或创近24个月新低，预计全月住宅网签量仅8000套左右。
从国民支柱产业到打入冷宫，只需要一年；从房价永远上涨，到全中国“最没有泡沫”的行业，也只需一年。
02
银行放宽房贷
眼看楼市这样，显然和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标完全对着干啊，各地又祭出了——降利率的大杀器。
央行3月LPR数据出炉，基准利率没降；1年期3.7%，5年期以上4.6%。但是各地银行先等不及了，纷纷开始降低房贷利率。
杭州首套和二套的房贷利率也迎来下调。现在四大银行的首套房贷利率5.3%,二套房贷利率5.5%。个别银行房贷利率首套5.1%，二套5.2%。
据当地中介的说法：
“现在的房贷利率已经回到了三年前，南京银行、渤海银行、江苏银行的首套房贷利率5.1%，二套5.2%。”
苏州房贷利率已经降至4.6%，创5年来新低。
广州四大行同步下调房贷利率。其中，首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%；二套房利率从此前的5.8%下调至5.6%。
按此计算，同样贷款500万元、30年期，无论是首套还是二套，购房者每个月可以少交房供627.41元，30年可累计节省利息22.58万元。
深圳作为大湾区房贷利率最低的城市，房贷利率一直比较平稳。但是如今也开始降低利率，与2021年10月的利率比起来，不少银行从此前的加45BP调低为加30BP，首套住宅4.90％的利率在全国也处于超优惠的水平。不少人称深圳的利率是在“打五折”。
上海多家银行将首套房贷利率下调至4.95%、二套房贷下降到5.65%。
北京首套房贷利率也已经由此前的5.2%普遍降至5.15%，二套房贷利率由此前的5.7%降至5.65%。同时，在放款额度方面额度充足且无须排队等待。
从宏观层面看，全国首套房贷款平均利率为5.66%，比之去年12月减少了0.35%。35个城市533家不同类型的银行基本支持首套房贷利率下调。
房贷利率下调不是个别地方的事，而是普遍现象。
商业银行系统、地方政府、开发商达成了共识，不断刷新着利率“下限”，刺激楼市消费。
除了房贷利率在下降，办理房贷的速度也在加快。
年后到现在，银行对个人房贷业务的态度，也来了个180度大转变。放款时间从原来的两三个月，到现在的“没有等待期”，颇有种卖方市场转买方市场的感觉。
比如上海，贷款周期在春节后就开始加速，之前贷款周期为4到8个月。现在银行的审批速度也加快了，一般都在15天之内完成。
银行从早前对房贷办理爱搭不理的态度，完全转向了像是求着你买房办房贷。
03
土地财政，怎么了？
为什么去年下半年才开始的严格调控，现在突然来个大松绑？
来看一个关乎楼市最重要的数据——土地出让金的情况，大概也能摸出点门道。
中指研究院发布2021年房企拿地排行榜，TOP100房企全年拿地总金额25377亿元，同比下降了21.5%。
2021年12月50家标杆房企拿地总额同比大跌75.3%！
这个数字意味着什么呢？意味着自从强硬的地产调控政策开始后，自从“房住不炒元年”开启后，房企们统统躺平了，大家都不愿意拿地了。
而且，这还不是短暂现象，到了今年，依然没有明显好转的趋势。
2022年1月出让金同比下滑61%，降幅是2021年土拍市场走弱以来的新低。
1月全国土地供应建筑面积达27616.61万平米，环比下降36.6%，同比下降8.2%。
1月土地整体成交规模为19912.45万平米，较上月大幅下降75.52%，同比降幅38.97%；土地成交楼面价仅为925.37元/平米，环比、同比下降41.08%和39.9%。
大多数城市溢价率普遍走低，全国土地市场延续降温走低的趋势。
土地成交量在下降，成交额在下降，土地溢价在下降。
这意味着什么？意味着地开始逐渐变得不那么值钱了，意味着大家都不愿意拿地盖新房子了。不过这背后还有一个更大的趋势——土地财政将发生巨变！
土地市场持续走冷，影响的是啥？是土地出让金，是土地财政。
尽管在去年6月4日财政部、自然资源部、税务总局、人民银行，四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。
释放了信号要将地方最大的收入来源——土地出让金，全部划转给税务部门负责征收。
但土地财政还是地方上最重要的收入来源。
我国房地产市场有两个节点：
节点1：1987年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点；
节点2：1997年，房改。
一个从供给端，一个从需求端，盘活了中国的房地产市场，以及和房地产相关的几十个行业。很多人乘着这股政策风，顺利搭上财富天梯。
也就是深圳开了“土地使用权有偿出让和转让”的头，加上90年代分税制改革，让当初还不怎么起眼的土地出让金这笔收入归给地方。导致土地出让金在地方财政上占的比重越来越大。
2015年土地出让金的收入还不到4万亿，短短5年就翻了一倍；到2020年接近9万亿。
地方财政也高度依赖土地财政，杭州，土地财政依赖度140.60%、广州100.28%、武汉112.92%、南京107.41%、西安99.54%。
所以不难理解，为啥房地产才刚刚被严厉调控了半年，地方就急不可耐要给楼市松绑了吧。
04
房产税，或许能救楼市
由此，不难看出中国房地产真正要实现“房住不炒”的关键在哪，在于找到一个可以替代土地财政的收入来源。
目前，有可能的只有房产税。
“十三五”规划中关于房地产税的描述进一步清晰，提出：
“完善地方税体系，推进房地产税立法。”
等于明确了房产税就是为地方政府准备的。之后的“十四五”规划给了一个更为清晰的方向：
“健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”
说白了，房产税未来将属于地方财政的重要组成部分。
卖地是吃了上顿没下顿的差事，如果转化成税收，便是源源不断的收入。
目前，我国城镇住宅房地产总市值大约336万亿人民币，如果加上在施工的住宅房地产，那就是400万亿人民币市值。考虑到很多土地被房企囤着尚未开发，以及房企还在不停地买买买土地，以当前我国当前平均万元/平米的房价，房地产总市值可达500万亿。
即便是房产税税率1%，那就是一年5万亿收入。这个收入是完全可以作为土地财政的替代品。
也只有找到土地财政的替代品，从上到下才能真正放心大胆地搞调控，要不然像现在一会儿紧，一会儿松，谁都受不了。
然而土地财政有这么容易落地吗？显然是没有。
难点在于两方面。
一是，前面有土地出让金，再收房产税等于重复征税，人民负担大；如果有免征，既可能不足以替代土地财政，也可能会产生大量的灰色地带。
二是，房产税落地意味着，全面清查全国房产，把所有人底裤看个干净，这之中意味着什么，不需明说，大家都懂。
所以，在土地财政没有找到合适的替代品的时候，房地产的调控还是会松一阵、紧一阵地“隔靴搔痒”。
按照这个逻辑推断，各地楼市会进入一个调控后的持续复苏期，也就是我们常常听到的“政策底”。
但这个底部由于上面“房住不炒”的高压线还在，不可能把口子开太多。结合财政情况，大概率是继续去把一手房给炒热，然后摁死二手交易，锁紧流动性——在保证土地财政还能玩的下去的基础上，调控楼市。
热门城市、热门地区、热门地段、热门楼盘的一手房，只怕还有一波涨。
