人们收入的极限，就是房价的极限。
01
集中供地大幕拉开
今年开年后，楼市似乎隐隐有低开高走的迹象。
国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，北上广深统一止跌回稳。
二线城市同样在止跌企稳，新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。
看着市场回暖，各地也纷纷放开限制，下调利率、降低首付、放松限购……“因城施策、分类调控”不断落实，力求支持购房者合理购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
楼市政策松绑出现“城传城”现象。
然而楼市到底怎么样，具体还得看土地出让情况，如果地卖不动，各地没啥新开工楼盘，那就证明楼市回暖的迹象是假的。
2022年前2个月，在集中供地暂缓、疫情反复等因素影响下，全国土地市场低开，成交规模下滑。1-2月房企拿地总额仅960亿元，同比下降86%。
从数据看，前两个月的土地交易情况非常惨，只有去年同期20%不到。那么今年首次集中土拍的情况就尤为引人注意。
截至3月29日，北京、福州、合肥、青岛、徐州、厦门等6个城市已经完成了今年的首轮集中供地，另有天津、成都、长沙、重庆、宁波、金华等多个城市发布了首轮供地的土地信息。
今年首次集中供地为什么重要？为什么说他们是楼市风向标？
这和房地产企业运作模式有关。
开年拿地，年内就可以回款。3月拿地，基本9月、10月就能形成销售额，正好赶上所谓的“金九银十”，所以房企大都积极。
何况现在房企债务压顶、信贷缩紧，土地是他们最根本的利润来源，只要拍下了地就能开始搞预售，因而能拿则拿。
不难看出，在二手房流动性日益被政策压缩以及地方财政压力越来越大的前提下，房企年初拿地的情况，基本就代表着楼市整体风向如何。
02
土地没那么好卖了
招拍挂制度，是当年我们从香港老师傅那学来的，简单来说：
地方将土地招标、拍卖、挂牌，开发商竞价购买。
去年2月的时候，自然资源部下发一则文件：全国主要一二线城市未来土地交易，要集中公示、集中招拍挂出让，一时间引起楼市震动。
这也就是我们现在所说的集中土拍。
过去卖地，一年四季都可以，但现在，一年只能卖三次，道理很好理解。
集中供地作为房地产调控政策，刚出来的时候都以为是要打压房价。
其实根本就是不那么回事。
集中土地供应本质目的是打压“地王”！
所谓“地王”，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以刷新纪录的高价拍得自己属意地块的中标单位的谐称。
政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带进了房价，也把房价推向天价。
像本轮的重庆土拍，深圳土拍，溢价率都非常高。如果不集中供地，按照以往经验只要稍微加以炒作又是一块“地王”。
每一次房地产上涨的背后的都是“地王”疯狂炒作。
现在的集中供地政策，很大程度上是由于金融系统的钱没有那么多了，贷款都到了房地产这块。如果还照以前的做法，房企把杠杆加到极致，对于金融系统是极大隐患。
所以，通过集中供地，集中竞拍，直接增加土地供应。让房企们别太紧张了，你的房地产杠杆别上的太猛了。
那么房企也知道其中的道理，因此去年的第一轮土拍，还是挺火热的。房企争先恐后高溢价拿地，尤其是川渝城市群的重庆，平均溢价率都在55%以上。
一片大好形势下，大家都以为楼市要延续2020年的行情，再来一波小高潮，谁知从第二轮土拍开始，房企纷纷躺平，大家都不拿地了。
全年楼市走势变成了“高开低走”。
7月29日，长沙市自然资源规划局发布公告，长沙市市本级第二批住宅（含商住）用地集中出让由7月推迟至8月。
8月10日，天津市规划和自然资源局发布公告推迟第二次集中供地，61宗用地挂牌出让公告时间延长至2021年8月31日。
青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
北京拍地延期、上海拍地也没消息了。
全国房开眼里“西施”、土地稀缺到政府不打压随时能冲上100万一平的深圳，一次性拿出22宗地，也没人来“舔”了。
多块土地无人报名。深圳本地房企除招商、华侨城、华润等国企有报名，而民企竟无一家报名。
首轮集中抢地后，抢到地的“后悔不已”，没抢到地的反而庆幸。
最后没办法，第二轮土拍开始各地国资房企纷纷出马，托底土拍市场。
地方城投公司开始涌现，在土地市场频频托底，尤其在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中表现明显。
以广州为例，12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地，最终成交13宗，知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军，总计获取9块地。
上海三轮集中供地也已收官，城投公司在第二、三轮集中供地中均表现出较高积极性。其中，港城开发、临港城投通过自投与合作并举，拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元，上海城投也获取3块地，总耗资47.7亿元。
但国资救场依旧没有挽回土地交易的颓势，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降24%和10%，其中成交金额近六年来首次下滑。
有了前两次的教训，今年首次土拍，各地纷纷对既往的政策作出调整，能降低门槛的降门槛，能松绑的统统都松绑了。
东莞取消新房销售限价，“回笼地”2022WR003长安地块为例，该地块去年设定了41998元/平方米的毛坯销售限价，本次则取消了这一规定；其竞买保证金也从去年的22亿元下调至10.1亿元。此外，该地块还取消了无偿配建安居房的要求。
杭州在首轮土拍中推出了“次高者得”的规则，即当地价到达封顶价之后将不再直接摇号，而是通过线下的一次报价方式进行，能在一定程度上保证项目利润。
福州的首轮集中土拍中，对部分地块取消租赁住房配建；将部分地块容积率调整至3.0以上，建筑限高也从80米改为100米。
南京首轮土拍推出20宗土地中，仅对1宗地块实施了配建要求，其余均未有配建要求。南京还将部分地块的保证金比例进行了下调，并延长付款周期。
成都则对首轮集中供地全部采取“限地价+抽签”方式进行拍卖，较2021年第三批次“限地价+竞人才公寓”的方式有所放松。
可见，自从房贷松绑、房地产交易松绑等等政策放松后，在政策层面，楼市再迎来了一波“土地松绑”。
03
地产的后市，怎么看？
各地的政策落地后到底会达到什么样的效果，能不能扭转土地遇冷的情况，还要等各大城市全部完成土拍后，才会知道具体数据。
但从现有情况预测，只怕结果不会太好。
以北京的情况为例，首轮推出的18宗含宅用地最终成交17宗，其中1宗流拍，9宗地块底价成交；楼市火热的一线城市都已然如此，其他城市交易情况不容乐观。
同时，在北京首轮集中供地上，10强房企表现抢眼，本土平台公司也崭露头角，国企央企仍然是“顶梁柱”。
而另一座也已经完成首轮土拍的城市——福州，情况与北京极为类似，参拍房企中，除中海、保利等少数品牌房企外，福州本土国企占近八成。
可见，在房地产市场降温的大背景下，民营房企现金流依然紧张，拿地积极性并未被充分调动。
而土地市场，很有可能在未来进入“国进民退”时期，将以国企央企为主导。
基于这些信息，我们可以做一个基本的预判——今年首轮集中供地的热度，不会迎来根本性逆转，将延续去年二三轮土拍的情况。
关于本轮土拍的情况就说到这，下面开始本文最重要的干货内容。
其实，土地拍卖遇冷早有信号，只是过去无论是主流媒体还是财经自媒体都从未注意过一个非常重要的信号——土地溢价率。
中国的城市住宅用地溢价，最近5年期间正在不断走低。
所谓土地成交溢价率，即成交价超出成本部分所占的百分比，计算公式为（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价×100%。超出原本土地所有成本价的部分，称为溢价。
自2016年“地王年”以来，重点城市整体土地成交溢价率已从高峰跌落。尽管土地楼面价仍在上涨，但地方政府相继祭出的调控政策，意在通过控制住溢价率，从而稳定市场预期。
根据Wind的数据，在2016年的上半年以前，100个大中城市的住宅用地溢价率平均约为75%，一线城市在150%左右。
但是2016年9月后，由于严格的房地产限购措施开始推行，“房住不炒”的概念被提倡。土地溢价出现大幅的下滑，一线城市的土地溢价率迅速从150%下滑到50%以内，反而是二三线城市还能一度维持在50%左右。
由此可见，房地产开发核心地区已经下沉。
2018年，中美贸易战开打后，中国经济受到波及。土地溢价出现第二次的下滑，并且是一二三线全线下滑，土地溢价率下降到10%之内。
土地溢价率持续降低，说明房地产市场的预期是越来越悲观。
市场上的热钱，沉淀的资金持续流进大城市。但是那些新开发土地的价格却没有明显上涨。这个就说明资金的投向是核心地区的二手存量房，而不是流向新开发的地区。
并且，也证明市场对楼市预期的悲观，反映到楼价上，很可能没有想象中那么积极。（很难再涨，大概率下跌）
而地价遇冷、土地交易遇冷的情况实际上是全面进入存量竞争时代的标志。新开发地段不再受到追捧，真正被炒起来的还是存量中的核心城市和核心地段。
由此可以推断，未来房价只有核心城市和核心地段能够保持稳定，甚至会有一个小幅度的上涨，尤其是好地段的豪宅。
但大部分城市则可能面临较为剧烈的房价波动。
这个下跌将分为两个不同的心态。
一种是，房价一两年内猛地一下，腰斩或者打7折。
另一种情况，大家也许很少听过这种现象，我把它定义为“无痛式下跌”。
所谓“无痛式下跌”，就是房价的绝对值长期持平或涨幅微弱，让人感觉不到下跌的痛苦和恐慌，甚至还有涨价的错觉，但实际价值在不断缩水。
在“无痛式下跌”行情中，即使房价有所上涨，年化涨幅也会绝对小于工资增幅的7%，相对小于一般金融理财产品收益的5%，经常低于一年期定期存款利率1.3%。
这就是中国建设银行行长所说的，房子失去金融属性。
在所谓的金融属性丧失的前提下，如果再考虑购房贷款利息5%的因素，可能算下来就是相当于自有资金500万，加贷款500万，买了一个800万的房子，5年后涨到840万。
看起来涨了40万，实际账面就亏了500-(840-500)=160万。如果再算上自有资金500万的5%机会成本，就还得再亏150万。
那就是毫无感觉地，甚至带有涨价幻觉地亏了310万。
所以在未来，无论面临猛烈下跌，还是无痛式下跌，都会让买房变成一门技术活。就像现在的散户在A股里选股票一样，一旦踏错，就是财富蒸发。
