“花式”稳楼市，不计入限购套数，还给奖励。这是踏上了“房住就炒”的道路一去不回头？
01
“全国最依赖房地产的城市”
1997年11月，时任总理朱镕基视察深圳，与企业座谈。
万科创始人王石大胆问了总理一个问题：
“不知道朱总理怎么看住宅市场？”
朱镕基反问：
“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
王石接连回答了两个“不能”。
朱镕基再问：“消费信贷放开，还不行？”
王石回答：“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基说。
王石回答：“既然总理说行，就一定能行。”全场笑声。
这段王石的回忆录，是当年关于房地产“支柱产业”最早的讨论。
时至今日，人们再去讨论经济、讨论城市的发展，房地产变成了谁也无法绕开的话题。
那谁又是全中国最依赖房地产的城市？
这个答案可能让人有点意外：
郑州！
2020年5月，国家信息中心发布“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判。统计显示，在17个GDP万亿城市中，郑州房地产开发投资占比，排名第一。
郑州房地产开发投资占GDP比重为28.9%，高过第二名杭州6.8%，甚至比北京、上海之和还要高！
2020年郑州GDP突破了1.2万亿，在北方经济整体失速的背景下，郑州成为罕见的“黑马”。
这其中房地产做出了多少贡献，不言而喻。
所以，这次楼市下行行情中，郑州比谁都卖力。
02
郑州发房票
今年3月，郑州出台措施救市，准备重启棚改货币化安置政策。
所谓棚改货币化安置政策，指的是官方直接发现金给棚改户；棚改户拿到这笔钱后，再用钱去买房，从而达到楼市去库存的目的。棚改带来的直接影响，就是房价大幅上涨。
近期，郑州的棚改措施开始逐渐落地，该来的终究还是来了。而最近，一份名为《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》的通知文件在网上炸了锅。
房票安置是在棚户区改造或拆迁改造中，不再以实物安置或货币补偿二选一，而是以一种未来可以用于购房的结算凭证，在一定的期限内，抵扣购房价款的安置模式。各地一般会设置奖励金额，一些地方对房票的使用期限是有约束的。
原来拆迁是房换房，后来变成了房换钱，大家拿着钱去买房，而现在升级为，用房换等价的有额度的房票，大家再拿着这个额度的房票去买房。
这个房票就有点像“打白条”一样，给你一张票去买房。
而被征收人选择房票安置的，额外将给予补偿金额8%的奖励，同时以现金方式奖励3个月的过渡费。
并且使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数，并且可以同时享受安置房的税收减免与商品房的子女入学资格。
早在2015年，我国就有城市在棚户拆迁安置中推出“房票”制度。
2016年开始，上一轮全国房地产去库存大潮下，越来越多城市推行“房票制度”，如库存高企的鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、衢州、奉化、湖州等地。
直到2018年后，棚改货币化随着权限被强制收回，“房票”制度才销声匿迹。
如今，在房地产下行压力之下，“房票”制度再次重启。
简单来说可以概括成这四个步骤：
国开行贷款——拆迁发放房票——房票抵首付——开发商购地。
真的牛批，设计就是：一分钱都不会流到系统外，完美的经济内循环。
以前棚改货币化，好歹手里拿着的是真金白银，想干嘛干嘛。可是郑州这次直接就是要求你只能用于买房，而且还划定了范围，只能买参与安置房工作的开发商提供的商品房。
新政还规定，要是你的房票价格大于商品房的，不能拆分使用，就是不能赠予不能套现之类的，就是说你拿着房票实际上拿的是一张满减券，只能选比券值更贵的房子。
本来你家宅基地是100平方，按照5000块钱/平方给你打50万元的白条，当然了这个白条是不可能让你取钱的。
然后你拿着这50万的白条去买房，而且只能在本市买房。
房价算你15000一平，一套一百平的房子要150万元，这个白条可以抵扣50万元，你还得再去银行贷款100万元。
郑州这次为了卖房，真的太努力了！
03
为了救楼市，也是拼了
其实，郑州和西安很像。
两个城市基本都属于“倾一省造一城”，这两个城市的快速发展，少不了房地产功劳，但是现在基本上已经被房地产“绑架”。
今年刚开年那会儿，郑州开了个新闻发布会，会上有人讲了这么一句话：
“郑州的楼市，目前遇见了一些小问题”。
实际上大家都知道，能够让当地在公开场合讲出一些“小问题”的时候，郑州的楼市其实已经遭遇到了大问题。
与其他楼市不景气的城市不同的是，郑州之所以会出现“小问题”，主要还是因为库存保有量真的是太大了。
郑州楼市已经连续3年处于低迷状态，整体库存量高企，大约在3000万平米左右。
而整个2021年，郑州销售的商品房总面积约1398万平，同比还下滑了25%，商品房销售套数，已经是6年来最低。
从这个情况看，即使连续两三年不建新楼盘，郑州的房子也卖不完。
再加上去年郑州也是遭遇了很多天灾，人们对于楼市自然是没有什么信心的，当人们对于楼市没有信心的时候，郑州当地自然是坐不住的，道理也很简单，在所有GDP超过万亿的城市中，郑州对于房地产的依赖程度是最高的。
如果郑州的楼市一直处于低迷状态，很可能它就将掉出万亿俱乐部，这显然是不能被接受的事情，所以面对这一问题，郑州果断出手救市。
今年3月，郑州市放了一个大招，楼市的救市政策重磅发布。可谓一声惊雷，一下子发布了19条政策，打响了今年“楼市保卫战”的第一枪。
一场全方位的政策松绑，力度堪比2015年的“330新政”：
1、限购放松了，以投靠落户的曲线方式。
2、首付降低了，以支持改善需求。
3、房贷利率降低。
4、货币化安置，重新上线了。
5、降低交易税费，差额税1%。
6、开发贷、土拍门槛、竞拍保证金，全方位对房企松绑了。
对于一个城市来讲，短期的房地产依赖度或许可以促进经济的发展。但历史证明，过度依赖房地产实现和维持经济增长的代价都很沉重。
然而，这么多年来房地产的高歌猛进，从上到下都产生了路径依赖——财政账上没钱了，刺激楼市吧；地方经济不好了，拉动楼市吧。
3月1日，不光是2022年郑州房地产最关键的一天，也将是全国楼市政策最重要的分水岭。
因为郑州在发布政策的时候，全国各地都在观望。
他们在给其他城市当出头鸟，试试来自北京的猎枪是否会响起。
万一没被打，那就蜂拥而上。
后来，事实证明的确如此。
郑州“19条”发布后像是捅了马蜂窝，立马各地的楼市松绑出现“城传城”现象，接二连三都把政策放开了。
广州的新房，不限购了；部分银行，不再查首付来源；停了两三年的转按揭，也上线了；惠州大亚湾甚至还直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器，也祭了出来。
从一线城市，到二线；再从二线“传染”到菏泽、北海这种三四线。似乎，全国各地被压抑已久那情绪瞬间爆发出来。
包括这次给棚改户发房票，也不止郑州一家，信阳、许昌、鄂州、绍兴、温州等地政府纷纷提出“房票安置”政策。
降首付、0首付、降利息、放开购房资格、发放首付贷、搞棚改货币化、搞棚改房票化，这些“传统艺能”在本次房地产大救市中还算不上什么。
真正“奇葩”的是下面这几位：
无锡滨湖区，就鼓励在校大学生买房，凡是能提供在读证明的就能获得一个购房资格。
当地也是做了非常细致的工作，前期调研也是非常充分的：那边现在有在校大学生7.4万人左右，今年刚毕业的1.7万不到，这些大学生都是未来消费的潜力股，也是未来购房的主流人群。
鼓励在校大学生买房，还未踏入社会就先背上房贷，人生的第一份职业居然是“房奴”，真是连韭菜根都要给你刨了。
广西玉林，发动农民进城救楼市！在玉林上至每个区县，下到每个乡镇，都被分配了拉人进城的任务，目标是到2025年市区新增常住人口达到50万人以上。而且配套政策还不错：
送钱：直接补贴6000-1万，然后契税减半，房价优惠2万。
送工作：购房给安排工作。
送福利：安排教育学位，享受市民同等养老保险待遇。
送贷款：执行国家住房信贷政策以及公积金贷款政策。
青岛，街道办出马，督促居民买房。
青岛市西海岸新区薛家岛街道办事处发布一则通知，题为《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》。
通知中要求：
各社区、各股份经济合作社积极宣传发动符合条件的辖区居民购买新建商品房，并做好购房意愿摸排情况，组织开展新建商品房团购工作。
“6月底，每个合作社完成网签不少于2个”、“该项工作纳入2022年度工作考核”
督促居民买房成了街道办的硬性工作，体制内的工作人员兼职房产销售。
都说宇宙尽头是考公，看来这考公的尽头是卖房。
还有珠海市，当地在6月1日印发了《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》。
其中有一条措施堪称救市措施的王炸：
珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。
一言以蔽之：一人购房全家帮。
好消息，不需要掏六个口袋了，坏消息，六个口袋都一起背贷款
从六个钱包升级为六人背贷。
不过最牛的还是河南，小麦大蒜抵买房首付！
6月20日，两份“另类”销售海报在网络流传，一份出自河南商丘市民权县的建业河畔洋房，活动内容为“2元/斤，小麦换房”，最高可抵16万房款。
另一份来自河南开封市杞县的建业城，“5元/斤，大蒜换房。”两份海报分别印有“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助力安家”的字样。
小麦可抵扣首付的上限为16万元。
大蒜最高可抵扣2万斤，即10万元。
而且活动效果还不错，5月22日-6月6日期间，该楼盘获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。
小麦大蒜都可以拿来买房，真的活久见。要不怎么说今年是楼市魔幻的一年。
在如此密集的救市措施下，我们还别怨救楼市属于“吸毒上瘾”，离不开土地财政。
房地产绑定了方方面面，中国近二十年的社会经济用一个词来概括：
房本位
这也是开头提到的：讨论经济、讨论城市的发展，房地产变成了谁也无法绕开的话题。
所以我们能看到一轮轮刺激政策的背后所代表的趋势——救市一定是今年的主旋律。
至于能不能救活，那又是另一码事。
但有一点可以肯定，如此力度下的救市政策，基本面好的城市今年大概率会有回暖的。
那基本面好的城市又有哪些呢？看四个方面：人流、物流、资金流、信息流。
