中国恒大走向终局

内容来源|见闻地产

作者|曹安浔 

15年前，中国恒大（03333.HK）在香港联交所主板上市，成为市值最大的内地民营房企，许家印第一次坐上了中国首富宝座。庆祝酒会中，满面红光的许家印堆起了香槟塔，一派烈火烹油的景象。

15年过去，中国恒大和许家印都跌落神坛，如今更是无力回天，要走向命运的终局了。

1月29日，香港高等法院向中国恒大发出了清盘令， 中国恒大成了第一家被清盘的大型民营房企。

接下来，中国恒大这个上市主体在香港的资产将被清算，按照顺序偿债，而后消失在地产江湖中。

中国恒大的清盘标志着，地产行业的风险出清在进一步加速，或破产清算、彻底告别舞台，或拿出更多诚意、割肉自救，出险房企都将加速交上答卷，不能拖延逃避、也不能再躺平。

经历了风险出清带来的阵痛之后，地产行业也将进入稳健为王的新时代。

清盘

香港高等法院一纸清盘令，让中国恒大走到尽头，许家印的产业帝国分崩离析。1月29日，港股中国恒大、恒大汽车、恒大物业纷纷大跌，而后停牌。

多位业内人士认为，恒大债务重组长期没有进展，清盘早已注定。

这次清盘由债权人佳盛环球向香港高等法院发起，涉及债权金额8.625亿港元，经过七次押后聆讯后，最终通过。

在裁决书中，法官认为，许家印是阻止恒大发行新债务工具或新股的监管障碍之一。

恒大集团执行总裁肖恩表示，集团和中国恒大已尽全力抗辩。但集团经营面临巨大困难、资源极其有限，同时由于债权人初步投票情况未达到预期、集团实控人因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施等原因，以致债务重组方案难以落地。

在发出清盘令后，香港法院很快认命了清盘人。据中国恒大公告，安迈顾问有限公司的Edward Simon Middleton及黄咏诗被委任为共同及各别清盘人。二者曾担任腾邦控股、百田石油等多家公司的清盘人。

接下来，中国恒大将在清盘人的指导下，为过去的激进买单。据香港法院裁决书，清盘人将接管恒大的资产、账簿、印章等，并与恒大董事接触，递交资产负债状况说明书。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，在强制清盘期间，董事的权力和公司的经营业务将会被暂停。受法院监督的清盘人将负责收回及变现公司资产、按顺序偿债。一旦公司完成清盘，清盘人将向法院申请免除清盘人的责任及解散公司。

黄立冲指出，在香港清盘的公司债项偿付优先次序是，先偿还清盘开支、有资产担保的债权人等，然后职工工资、社保费用、政府债务等费用，最后清偿无担保的债权人、债务利息、次级债权人。

值得一提的是，恒大香港清盘，境内购房者的权益将得到优先保障。北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，中国恒大被清盘不等于恒大集团境内主体被清盘，恒大在内地的资产需要根据中国大陆的法律和程序来进行处置。

最高人民法院在去年4月发文称，如果购房者以居住为目的买房并已支付全款，其房屋交付请求权将优先于其他债权。即使房屋不能交付，购房者主张价款返还的请求权也优先于其他债权。

广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉认为，该事件对保交楼只有心理上的影响，实际影响不大。在偿债相关排序当中，对购房者权益的保障应该会被放在第一位。

不过，恒大2万多亿的境内外债务处置，将是一个更漫长而复杂的过程，由于丧失了债务重组的客观条件，恒大诸多债权人中，有些注定是要承担损失了。

出清

短短几年，曾经风光无限，位居世界500强的恒大集团，在香港的上市主体中国恒大遭清盘，老板许家印及一众高管也被带走调查，成为地产黄金时代落幕的一大注脚。

回首许家印过往近三十年的崛起和跌落，可以看到，这是一个充满了野心和欲望的人，在地产黄金时代疯狂扩张、无视风险，最终身陷囹圄的故事。

许家印1996年在广州成立恒大，从金碧花园做起，在地产行业快速崭露头角。

2016年,恒大总资产和销售额创下新高，成为总资产万亿的全国第一大房企。同年，恒大地产更名为“中国恒大集团”，许家印走上了多元化业务之路，恒大足球、恒大汽车、恒大冰泉、恒大物业、恒腾网络等应运而生。

一直到恒大流动性危机显现之前，许家印都是风光无限，他一边与马云并肩而坐看恒大队比赛，一边抓紧地产加杠杆之风，带领恒大极速前行。2017年，许家印以2900亿元身价超越马化腾、马云、杨国强家族，成为胡润百富榜中的中国首富。

然而，许家印高杠杆、激进扩张的“法宝”，撞上了行业调控风暴，叠加恒大造车失利，他为此付出了巨大的代价，恒大系产业帝国也不复往日辉煌。

今年初，纽顿入股恒大汽车协议失效，恒大汽车“救命钱”再生波折；恒大物业在1月26日状告中国恒大，追偿114亿元；连年亏损的恒大冰泉被以18亿的价格卖掉；恒大地产也身负上百个限消令和失信被执行人信息，2023年销售额仅为603亿元，排名下滑至行业第24。

在恒大集团债务重组迟迟未见进展、经营没有明显起色之下，债权人失去了耐心，最终让中国恒大走向清盘。

对于房地产行业而言，许家印的恒大帝国走向终局，也是风险出清后新篇章的开始。

广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉认为，恒大事件说明了，对房地产行业风险处置中，在保交楼的前提下，会按照市场化来处置风险，不会无谓地救助，不存在大而不倒。

去年底，住建部副部长董建国在中国经济年会上表示，对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。

有投资者感慨道，恒大出险两年多，终于开始出清了。恒大的清盘方案对其他出险房企有参考作用。虽然出清会很惨烈，但出清之后行业才有机会。“问题总要解决。长痛不如短痛。”

与之呼应的是，2024年新年伊始，龙光、旭辉、奥园、正荣等多家出险房企接连传来境外债重组的新进展。

李宇嘉指出，未来，稳健经营的房企会被保留下来，近期，国家推进房地产项目白名单、经营性物业贷款，就是在支持这些企业。

这是属于稳健派房企的曙光，随着放开限购等多轮刺激楼市政策的效果显现，曙光也终将越来越明亮。大浪淘沙后，十万亿级的地产新世界期待着新的巨头和玩家。