“不要浪费一场好危机，每一次危机都隐藏着机会。”
作为丘吉尔的崇拜者，禹洲集团董事局主席林龙安一直对其“危机理论”深以为然；他始终强调，所经历的失败和教训才是他最珍贵的财富。
在准备踏入花甲之年时，林龙安身上坚持不懈的劲头似乎更足了，尤其在谋划第二个上市平台之时。在首次递交招股书失效不到一周，去年年中，禹佳生活服务集团有限公司就马不停蹄地递交了第二版招股书。
然而截至去年12月15日，这份快速更新数据的招股书再度失效。最新消息是禹洲集团12月20日晚间宣布人事变动，林龙安的女儿林禹芳，辞任禹洲集团执行董事及可持续发展委员会主席，将专注于禹佳生活服务集团有限公司的管理工作。显而易见，林氏家族希望靠禹佳生活上市募资的愿望非常迫切。
在楼市资本论看来，即使抛开港交所新规不谈，考虑到禹佳生活高达89.1%的资产负债率、大幅下降的盈利增幅、以及对母公司的“依赖症”（2020年度禹佳生活在管物业建面83.5%来自关联公司和94%的物管营收来自母公司等关联公司），林龙安林禹芳父女想成功上市也颇为艰难。
【一】老臣辅佐，二代练兵
随着近年分拆物业上市成了房企“潮流”， 物企不仅成了 “房二代”们的练兵场，也成了老板封赏高管的“奖品”。借助物企分拆上市，不少房企高管都在股权激励的名单之中。
禹佳生活也不例外。
楼市资本论注意到，尽管林龙安夫妇在分拆中没有给予女儿林禹芳股权，但一方面将董事会主席兼执行董事的重任托付给林禹芳；另一方面则派以林宇华为首的一众老将辅佐，并以股权“大额封赏”。
显然，在禹佳生活负责战略规划及整体运营的林禹芳，正走向舞台灯下。
楼市资本论了解到，1994年出生的林禹芳在香港长大，高中则开始了在美国的留学生活，父母对她管教颇严，就读的Burnham School高中是一所可以寄宿的女校。
在高中毕业后，为了奖励女儿，林龙安夫妇豪掷4300万元港币，在香港大坑名门为林禹芳买下高层豪宅，最新单价合人民币超20万元/平米，可见对女儿除管教外也宠溺非常。
林禹芳在港豪宅外观和极佳的视野（示意图）
在美国旧金山大学取得工商管理学士学位期间，林禹芳就开始利用假期实习丰富简历。2017年毕业后，先在中银国际证券以分析师的职位学习了一年，才进入家族生意；在担任禹洲集团执行董事，负责物业开发及物业管理业务时，林禹芳不过24岁。
林禹芳LinkedIn个人页面
就在开始接手家族生意的2018年，林禹芳工作之余，还申请下来了纽约大学地产相关专业研究生，并在2019年前往就读。
不过“纸上得来终觉浅。”
林龙安夫妇在让女儿用物企练手之时，也精挑出以林宇华为代表的一众老臣全力辅佐。
楼市资本论了解到，林宇华2001年就加入了禹洲集团，在2009年禹洲集团上市期间，就已成为担当重任的上市小组成员；从2014年3月起，则开始参与商业运营服务。
林宇华
在此次禹佳生活服务分拆上市中，林宇华除了担任禹佳生活副总裁，负责制定计划及业务策略并监督本集团的财务、资本运营及风险管理外，或成为此次禹佳生活上市除林氏家族外最大的受益人。
楼市资本论了解到，在分拆禹佳生活时，除了林龙安夫妇合计持有的58.8%股权，林宇华即获得了单独持股；在二次递表时，林宇华再度获得了股权激励。此前，林龙安夫妇共留出10%禹佳生活股权，用作高管激励。
在楼市资本论看来，在林龙安的腾转挪移下，禹佳生活服务已完成顶层设计，二代继承人也在诸多老将辅佐下，从幕后被推至台前。
只不过面对这个时下火热的行业，要想听到港交所响起的钟声，90后接班人林禹芳面对的困境可不小。
【二】禹佳生活的三大困境
从二次递表的速度、和高管的豪华阵容，不难看出林氏家族对推动禹佳生活服务上市的坚决；但楼市资本论深入分析认为，当下禹佳生活面临的三大困境，或成为横亘在其上市之门前的一堵围墙。
1.规模困境：逾9成收入来自母公司
对于很多有着房企背景的物企来说，对母公司的业务依赖已成为“通病”， 禹佳生活服务也不例外。
招股书显示，截至2020年末，该公司共为127个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1760万平方米；总签约建筑面积为2660万平方米，签约项目为177个。
然而，其中83.5%的在管建筑面积都来自禹洲集团、其合营企业、联营公司以及其他关联方所开发的物业；同时，来自关联方的物业管理服务收入占比也达到了94.9%。
可见禹佳生活服务对母公司依赖过深，独立性成疑。
楼市资本论认为，对物企而言，有快速发展的地产公司来保证在管面积增长的基本盘固然是好事；但如果长期依赖母公司输血无法独立行走，势必影响市场估值以及后续运营发展的质量。
2.营收困境：业绩增幅放缓，毛利率下降
招股书显示，2020年，禹佳生活服务实现营收6.34亿元，同比增长16.68%；对应的归母净利润为0.83亿元，同比增幅为26.55%。与往年相比，业绩增幅明显放缓。
对于禹佳生活这类物管公司而言，业绩增长一是靠提高利润空间，可以提高基础物业管理服务的物业费或者高毛利业务收入占比；二是靠扩大在管规模，业绩自然攀升。
不过受政策影响，物业费涨价空间有限，目前市场更偏向提升社区增值服务收入；而这片待挖掘的高毛利蓝海却并不是禹佳生活的强项。
事实上，2020年禹佳生活业绩增幅放缓，正与其增值服务的毛利率波动相关。
2020年，禹佳生活服务的整体毛利率为27.86%，较2019年的28.58%有所下降。
分拆到各个业务板块可以发现，除了基础物管服务，2020年禹佳生活服务非业主增值服务、社区增值服务以及商业运营服务的毛利率皆有所下降。其中，社区增值服务的毛利率跌幅最大，该指标从2019年的77.3%跌至61.2%。
惯性依赖母公司的禹佳服务显然没有做好增值服务的功课；就算成功上市，也不足以借此打开资本市场的想象空间。
3.负债困境：负债率高达89.1%
对于资本市场来说，之所以看好物管，除了增值服务带来的万亿想象空间外，现金流稳定、负债率较低的轻资产模式，也是一大吸引力。
但令人不解的是，禹佳生活服务负债近年来却一直处于高位；光是2020年，该公司资产负债率就高达89.1%。要知道，这样的资产负债率甚至超过了不少房企。
楼市资本论发现，禹佳生活2019年激增的96.8%负债率，与母公司的深度捆绑有着分不开的关系。
2018年12月，禹佳生活服务发行了本金总额7.8亿元的资产负债证券，其中，第三方投资者认购的7.12亿元，年利率在7.4%至7.9%之间。而该证券则主要用来为禹洲集团提供融资，作为彼时禹洲集团集中资金管理及分配的一部分。
除了对资产负债率的影响外，该资产支持证券的发行也导致了禹佳生活服务资本负债率的暴涨。
2019年，禹佳生活资本负债率从2018年的4.1%飙升至443.1%。2020年，禹佳生活服务资产支持证券还款了1.36亿元，其资本负债率减少至359.5%，公司该年的负债总额仍有13.28亿元。
显然，林龙安急于推动禹佳生活上市，与其负债困境也有着分不开的关系；毕竟若能踏入资本市场，将会是最快捷缓解负债压力的方式。
不管林氏父女上市的愿望多么迫切，在对物业股审视日趋理性的当下，就当前房企股市环境及禹佳生活服务存在的弊端来看，禹佳生活想要在资本市场分一杯羹，并不是件容易的事。
毕竟，不靠融资，做强服务，才是物管企业行稳致远的根本所在。
