疯狂买房开始了


作者 | 竹铭

编辑 | 计然

最近,一轮新的买房热,正在全国上演。

在深圳,2047批客户抢192套房,1.5个小时售罄;在上海,仅二手房一天就成交近600套;64套均价在600万元至900万元之间的楼房,吸引了1300组访客、超5000人来到售楼处现场询价,开盘即售罄……

这是自近年来国家对楼市进行调控后,难得的场面。

10月17日,住建部联合自然资源部、央行、国家金融监管总局等部门针对楼市推出一系列“组合拳”政策,概括来说就是四个取消、四个降低、两个增加。

比如,给地方政府更多自主权,取消各类限制措施;降低首付比和存量房贷利率,减缓购房者负担;通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村和危旧房改造等等。

这是近期楼市持续释放利好信号后,再次增加的重磅消息。全国各地房产中介的朋友圈,又一次沸腾了。

跟以往不同的是,以往中介沸腾,很多购房者嗤之以鼻,认为他们在搞营销。但这一次不同,因为购房者们也沸腾了。全国各地出现了久违的买房热,房子又成为茶余饭后的热门话题,甚至能看到购房者打“飞的”抢着买房的疯狂景象,楼市的信心似乎重新在积聚。

实际上,从房企企业新增数量来看,这两年房企的数量也仍在保持增长。天眼查数据显示,2022年新增注册企业44.2万余家,新增注册企业增速16.1%;2021年增速更是达到37.7%。

笔者在跟部分购房者、房产中介的交流中,发现楼市的确热了起来。但是,这场突如其来的楼市热潮,究竟是真实回暖还是短暂繁荣?


疯狂购房人,挤满售楼处

“深漂”多年的木木(化名),正是最近火热购房者中的一员。

过去几年,木木一直在深圳做程序员,同时也一直在看房。跟大部分国人一样,木木对不动产有近乎痴迷的信仰。漂泊多年,在出租屋里无数个睡不着的夜里,他渴望在这个城市拥有一套真正属于自己的房子,希望在四十岁前找到自己的归属感。

木木今年三十五,有些积蓄,月收入比较可观,也拿到了深圳户口,再加上家人的支持,在深圳买套小房子不成问题,这已经超过了很多年轻人。

虽然有满足归属感的需求,但是前几年木木对楼市的热情其实一直在消退。因为被房价腰斩、房企暴雷等大量负面信息所环绕,他害怕碰到烂尾楼,陷入泥沼之中,所以一直在观望。

不过,最近身边很多朋友告诉他楼市的春天到了,尤其是深圳的楼市,可以考虑入手了,他开始蠢蠢欲动。

首先,木木查了查数据,的确看到市场热了起来。国庆假期期间,深圳新房成交量同比大涨10倍。深圳中原研究中心监测数据显示,截止10月13日,深圳10月新房认购量达到4418套,相当于以往两个月的网签量。

另外,微博上#深圳395套房源8小时售罄#、#外地人打飞的赴深圳买房#等话题频频登上热搜榜,刺激着他的买房欲望。

比如,10月19日位于深圳光明区的中建观玥开盘,2047批客户抢192套房。据乐有家研究中心的消息,项目开盘1.5个小时即售罄,预计销售金额约6亿元,可以说十分火爆。


暴涨的销量、火热的场面,买房人似乎都在疯狂地跟时间赛跑,木木的心态也从此前的淡定变得焦灼,生怕在这场抢房大战中掉队,于是决定去看了很久的某深圳楼盘一探究竟。

这个楼盘均价在六万左右,有八十平的小户型,能满足木木这样财力有限的刚需客。让木木意想不到的是,进入到售楼处看房要先在门口排队半小时以上。开发商笑称,售楼处比旅游景点的人口密度都大。

透过玻璃窗往里看,木木惊讶地发现,往日冷清的售楼处里面,竟然坐满了咨询房子的人。他也不知道里面的购房者是真实的还是请来的托,只看到销售员忙前忙后,唾沫横飞地介绍着楼盘信息,眼睛里流露出亢奋和欲望。

从线上到线下的火爆场面,彻底坚定了木木买房的决心。排队进入售楼处后,从看房到下定木木只花了不到两个小时,首付付了一百多万。被问到为何如此干净利落时,他的回复是:“先上车再说,不然被别人抢了。”

从楼市的观望者到入场者,木木前后经历不过一个星期的时间,下定后他坦言“感觉像做梦一样”“是我人生中做过最疯狂的事”。

除了深圳,其他几个一线城市的楼市都出现了很多“木木”这样的购房者,推动着楼市进入火热场面:国庆假期,北京新房下定量比去年翻一番;广州80%的新房项目到访和成交量明显增长,有区域前三天日均成交环比涨超500%;上海国庆前6天的新房成交面积,较上年同期翻倍。

住房和城乡建设部部长倪虹表示,自9月底以来,重点城市一手房的看房量、到访量、签约量明显增加,二手房的交易量持续上升,市场出现了积极变化。

那么,为什么出现这波楼市热?跟以前的热潮有何不同?


疯狂背后的“三大推力”

楼市能火,必须要满足三个条件:门槛低、预期好、资金足。

门槛低了,涌入楼市的潜在购房者才会更多。此前,国家一直在降低首付比和房贷利率,放开限购,降低大家的买房门槛和资金压力。今天,房贷利率又降到了历史最低。

10月21日,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.10%(前值是3.35%),5年期以上LPR为3.60%(前值是3.85%)。这是今年以来LPR第三次下降,也是降幅最大的一次。杭州、武汉等城市的首套商贷利率已经降到2.9%,刷新历史记录,跟公积金的2.85%基本没差别,吸引了更多购房者入场。

降低门槛只是基础,购房者的入手意愿还要依托良好的预期,毕竟国人向来都是追涨杀跌的。而近期以来有太多的利好政策,把老百姓的预期拉满。


由于利好政策太多,我挑一个大家重点关注的,也就是“通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。回望过去,2015年货币化棚改580万套,2016年超过600万套,这一次是100万套,实际上又一次发钱给老百姓,进行涨价去库存。

有专家指出,这项政策有助于消化存量商品房、主动调节市场供求关系。以户均建筑面积100平方米计算,100万套城中村和危旧房改造,有望释放约1亿平方米的刚性购房需求。而且,100万套只是开始。住建部的发布会释放出明确信号,可以在100万套基础上继续加大支持力度。

未来市场需求的增加,意味着楼市企稳的可能性增大,购房者的预期也更足。跟购房者预期一样足的还有房产中介,某杭州房产中介告诉笔者,今年上半年业绩惨淡到快要离职,现在每天接待十几组客户,忙到吃饭的时间都没有,微信运动日均超万步,庆幸自己没有提前离职。

在利好政策拉满预期的同时,购房者还得手上有钱才行,不然楼市的火热也只是停留在纸面上。而这一轮楼市的上涨,跟股市上涨许多人财富增加也有着密不可分的关系。

一方面,股市上涨通过财富效应传导到楼市,推动市场回暖,说白了大家觉得股票上涨了手上有钱了,可以更大胆地去消费或者买房了。另一方面,一旦股市持续上涨,现在的楼市相对就成为了价格洼地,热钱就会往楼市涌入。

总之,从门槛、预期和资金等方面来看,楼市的确热了起来。不过,这究竟是全面回暖还是短暂繁荣,仍然具备不确定性。



全面回暖还是短暂繁荣?

每当市场开始有热起来的苗头时候,总有一波人宣扬牛市要来了。这种人不是蠢,就是坏。因为任何一个市场要真正繁荣起来,都要看价格和时间。

比如,广州这次全面放开限购后迎来一波楼市热潮,背后本质上是积压多年的需求集中释放。但究竟能持续多久、价格能否持续上涨,依然具有不确定性。

实际上,眼下广州楼市还不具备持续涨价的条件,新房市场需要继续通过低价销售加快去库存,降低库存压力,18个月以后才可能谈论房价上涨。同样在二手房市场,消化完低价房源后,买家才可能倾向于高价房源。尽管有卖家会提高报价,但并不意味着最终能成交,很多时候是一厢情愿。

其次必须看到,目前楼市热潮主要在一二线城市,三四线城市依然处在低迷状态,所以说现在就全面回暖还为时尚早。全国楼市的库存压力依然巨大,甚至像武汉这样的新一线城市,尽管成交量有所回升但相比巨大的库存依然是杯水车薪。


另外,就全国范围内来看,在经历几年的楼市调控和市场下行后,购房者的观望情绪依然比较浓厚,对于市场走势持谨慎态度。要想短期内扭转他们的观望情绪,依然较为困难。

再者,政策调控的持续性也是一个不确定因素。从国家的考虑来看,如果楼市、股市持续繁荣,经济将会触底复苏,进而改善就业和消费。但是,由于政策出台过于频繁,市场难以形成稳定的预期。因此政策层面这次要保持战略定力,让老百姓看到决心和信心。

总体上,目前楼市只是看到了回暖苗头,能不能长期热下去仍是个问号。想要买房的朋友,还是要理性再理性,别被热闹的市场氛围冲昏了头脑。