摘要：两个月前，美的置业宣布将重资产的房开业务剥离，由大股东何享健家族接手。
内容来源 | 见闻地产
作者 | 周智宇
两个月前，美的置业宣布将重资产的房开业务剥离，由大股东何享健家族接手。
面对行业变局，美的置业给出自己的解题之法。美的置业意图通过这一变革，在减少负债以及降低房开业务信用风险的同时，在控股股东支持下，探索房地产发展的新模式。
美的置业管理层也相信，在公司聚焦资源到轻资产开发业务，同时有控股股东的支持与担当的情况下，美的置业会有更值得期待的前景。
8月19日的财报会上，美的置业执行总裁王大在表示，上市平台定下的目标，是未来营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%，派息政策保持行业有竞争力的水平。
接下来，市场会看到一个焕然一新的美的置业。这家屡屡被监管戴上“小红花”，至今还保持零违约纪录的民营房企，也试图在行业新周期里，找到与其他房企不同的活法。房地产行业也随着美的置业等玩家的主动求变，呈现出全新的格局。
韧性
在诸多房企已是连年亏损的状况下，美的置业呈现出了自己的韧性。它依旧是目前市场上少数还能保持正向盈利的房企。
财报显示，美的置业上半年实现合同销售总额202亿元，营业收入251亿元，核心净利润6.42亿元，保持正向盈利。其中，房地产业务营收为241亿元，归母净利润则还保持着4亿元的水平。
关键财务数据上，美的置业三条红线维持在绿档，净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%。并且报告期内，美的置业现金总量135亿元，这足以应付其一年内到期有息负债人民币90.8亿元。
甚至美的置业还是上半年里，少数能够成功发行债券的民营房企。上半年合计募资41.4亿元，成本是在4%左右。综合来看，截至6月底，美的置业有息负债人民币371亿元，加权平均融资成本4.54%，同比下降15BP。
美的置业执行董事兼首席财务官林戈透露，在8月份，美的置业还将发行规模不高于13亿的两年期公司债，票面利率低至2.8%。
这都反映出，美的置业在市场、机构间保持着良好的信誉。这是美的置业能够穿越行业周期的底气。
不过林戈也坦言，目前行业还处于出清和转型的交织期，面临着一些困难。美的置业也不得不采用非常规的方案渡过眼下难关，即内部重组。
可以看到，在上半年的营收结构当中，房开业务依旧占据非常大的比例。美的置业管理层在业绩会上，也着重对剥离房开业务进行解释。
林戈表示，之所以选择重组，而非上市公司私有化，是因为这样可以更好、更灵活地应用好股东的资源应对行业周期，同时还可以维持现有的物业管理空间服务以及建筑科技等业务结构，整个团队还能够保持对开发业务全链条的操盘。
控股股东何享健家族对美的置业房开业务兜底，也体现出他对房地产行业依旧有信心，愿意用真金白银实现风险隔离，保护企业其他业务和股东的利益。
并且美的置业以一个相对公允的价格，将房开业务重组、私有化，并以实物形式向全体股东进行分派。美的管理层分析称，现金替代方案即每股5.9港元，现金替代的市盈率为20.82倍，远高于市场可比公司市盈率范围上限、平均值和中位数。
按照计划，相关工作将在今年10月下旬完成。此后，美的置业会以代建商的身份，继续参与到相关项目的开发建设当中。结合按照现有土储规模结合定价标准，未来三年美的置业与控股股东关联交易年度上限额度（即代建业务带来的收入），将分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。
新生
随着房地产开发业务剥离，美的置业也将变得更轻。未来，会看到一个截然不同的美的置业。
王大在补充称，重组是对债务资源的剥离，希望上市公司平台更加聚焦到开发的效率、能力的建设。如何能够造好房子，给存量和未来业主提供更完美、更好的居住体验，这是上市平台的使命。
具体来说，美的置业接下来在更好地完成控股股东交付任务后，随着未来行业不断出现新的机会，控股股东也会选择非常好的、优质的项目，补充其开发建设资源，这让美的置业原有开发链条上能够有很好的历史延续。
这也有助于美的置业品牌建设和产品力的交付得到市场认同，支撑其拓展第三方的开发代建业务。
随着开发代建业务逐渐成型，美的置业也将形成开发代建、物业管理服务、资产运营以及房地产科技在内，四大业务支撑的全新业务结构。
美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐指出，若重组顺利完成，美的置业还是围绕房地产产业链做相关的经营业务，并且比重和增幅会更加稳定。
郝恒乐强调，房地产产业链未来前景还是很广阔，围绕房地产产业链的其他相关业务仍大有可为。
房开业务之外，美的置业围绕地产资产的全链条开发管理能力则在稳步提升。尤其是物管服务，在短时间内仍会是美的置业主要的营收支撑。
体现到财报上，期内美的置业物业管理服务收入8.4亿元，同比上升15.9%。此外，美的置业的物管业态，也从住宅业务延伸至产业园区、医疗康养等领域。王大在表示，佛山本身是工业比较聚焦的地区，美的置业也从目前在管的45个产业园区，72万平方米之中积累了经验，能够在提升管理能力的同时，将这些成功的经验复制。
王大在透露，物管服务未来三年营收复合增长率将超过10%。
此外，美的置业也在培育新的增长极。商业项目上，去年美的置业营业收入已经超过了4亿，其中有3个核心商业体，营业收入已经达到了2.2亿，NOI率超过了65%。上半年，商业物业投资及运营收入1.89亿元，同比上升32.4%。
这在行业里都是非常优秀的水平。王大在认为，目前佛山、贵阳的3个商业项目还在培育期，在收入、利润方面还有很大的提升空间，接下来会继续把存量商业项目资产价值不断提升，这对美的置业整个商业资产的估值能起到正向作用。
美的置业也瞄准建筑工业化升级及房地产行业价值链深耕的机会。管理层透露，作为承载房地产科技业务的平台睿住发展，报告期内,睿住发展实现营业收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。接下来这部分业务也会积极布局港澳及海外发达国家市场，形成数字化、绿色建筑工业化的高质量可持续发展模式。
如果说过去中国的房地产开发，还能够沿着国际其他开发商的成功路径前行，如今美的置业却已然走向了大不相同方向，要在物管、代建和地产科技等领域，闯出一条新路。
不过这也是美的置业过去多年一直在摸索的方向。假以时日，美的置业能够凭借它在这些领域的能力，形成自己独有的标签，它也能够像龙湖、华润和绿城等房企一样，靠着商业运营、代建，穿越房地产行业的一个个周期。
未来的房企也将不再只是传统的开发商，而是能够凭借一技之长，在住宅开发之外的领域，大放光彩。地产行业里的新老玩家，也将找到行业发展的新出路，走向一个全新的世界。
