摘要：尽管有之前业绩预告的铺垫，但当万科中报亏损真正摆在眼前，还是让行业内外，感慨万千。
内容来源 | 见闻地产
作者| 周智宇
尽管有之前业绩预告的铺垫，但当万科中报亏损真正摆在眼前，还是让行业内外，感慨万千。
地产行业的周期调整之深、之长，显然超乎想象。面对史无前例的大变局，没有人能够置身事外。
不过在万科财报之中，新的生机也在酝酿。二季度经营性现金流转正，三大主业竞争力稳步提升，以及多赛道REITs突破都表明，万科抗住了阶段性压力，它在应对短期困难的同时，也在为未来长期发展蓄力。
8月30日的业绩会上，万科董事会主席郁亮依旧向外展示出对行业的信心。他坦言，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
市场对于接下来政策进一步转暖，也充满期待。就在8月30日，一则关于存量贷款利率调整的传闻，调动了投资者的情绪，地产板块大涨，万科A也一度涨停。
当然，眼下困难的解决和向“新”而行的能力提升仍需要耐心和时间，对现在的耐心，就是对未来的信心。这个过程中，万科也有了更多同路人，这会是万科穿越此轮周期的底气所在。
修复
归母净利润首次中报为负，经营性现金流净额则环比由负转正。从中报可以看到，万科当前确实面临一道难题，但并非无解。
面对阶段性经营困难，以及短期流动性压力，万科抽丝剥茧，给出自己的解题之法。
利润端的亏损，反映的是房地产周期的影响。2022年之前，行业内以规模论英雄，高价地频出，随着这些地块近两年进入结算周期，给包括万科在内房企的当期利润，带来不小压力。
加上万科在上半年瘦身健体，带来大宗和股权交易亏损以及部分非主业财务投资亏损和减值计提，致使万科短期业绩承压。
不过，万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，2022年之后万科的新项目利润状况不错，销售毛利率平均在18%左右。至今年年底，大约会有2270亿元的货值，预计去化80%，随着这部分项目进入结算期，这能够带动万科业绩提升。
此外，万科也在通过操盘效率的提升，让存量资源发挥出更大的价值。
在关系到房企偿债能力的现金流方面，万科则有了显著改善。从这个维度来说，万科已经度过了最难时期。
中报显示，万科在二季度经营性现金流净额，较一季度的-94.21亿元明显改善，实现42亿正向现金流。
韩慧华解释，这主要是万科上半年在业务瘦身健体上，取得积极进展。
通过改善销售，推进商办等大宗资产交易，以及退出其他业务、清理和转让非主业财务投资三方面的努力，万科上半年合计回款超1370亿元。
同时，随着交付高峰期过去，万科的支付压力明显下降。数据显示，今年上半年，万科交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低，此外万科其他方面支出，也随规模下降而相应减少。
经营层面改善，万科也在银行等金融机构和相关部门支持下，融资渠道保持通畅。
可以看到，二季度万科新增融资、再融资明显加速。上半年，万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资模式转换提速。
尤其是在5月份，万科获得了来自招商银行牵头的200亿元银团贷款；随后在7月又获得交通银行、中国银行等机构的多笔贷款。这使得，截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。
在近期持续降解存量债务后，万科今年年内已无境外公开债，境内公开债则仅剩下1笔20亿元的中票。
此外，万科下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，这让万科在经营端的支出压力大幅缓解。万科能够在全力完成下半年交房任务，保持销售和回款稳定的同时，通过进一步推进大宗交易和股权处置，创造更多自由可用的现金流。
在融资模式转换的同时，万科还在争取银团贷款、经营性物业贷等机会，寻求融资端的增量流动性。现金流的进一步好转，支撑着万科走出短期困境。
新生
诚然，地产行业还处于新旧动能切换的过程中，房企的阵痛还将持续一段时间，但只要渡过这一关，它们也将脱胎换骨，迎来新生。
万科为此做好了准备。在调整融资模式，降解风险的同时，万科也将自己的能力圈，进一步聚焦到综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业上，它希望通过对专业度的打磨，让自身的业务、投资和能力都更加聚焦。它也能突破自我，化危为机。
当前，对房企来说，开发业务仍是收入的主要来源，但市场的供需关系却发生重大改变。购房者更加细分、理性，而好产品依旧有市场。
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，新房市场规模缩减，同时项目经营难度增加，操盘及格线大幅提高。万科则围绕造好房子，实现高质量发展。
这使得，在拿地投资时，要向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中；此外，则是营造社区生活场景，围绕客户需求的新变化，对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比。
同时，在新增楼盘显著减少的情况下，向存量市场要机遇，也是万科的一个解题思路。
万物云在上半年重点发力方向，便是老旧小区改造能力。通过以低于市场价格30%的高性价比开展业务，实现对项目公区环境的系统性改善，进而获取市场竞争的主动权。
通过挖掘市场机会，万物云也在行业增长存在挑战的情况下实现营收增长，上半年实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。
万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜透露，泊寓上半年在多个城市与国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超2万间。
这是万科长租公寓存量资产盘活模式不断成熟的体现。祝九胜以深圳和颂轩项目为例，1088套公寓由售转租并实现了开业即满租，同类模式在今年完成了6个，盘活房源数超6000间。
上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位数增长。
经营服务业务保持良好发展势头的同时，万科多赛道REITs也持续突破。物流REITs已于今年3月通过发改委审批，获得证监会受理；4月中金印力REIT在深圳证券交易所上市；公寓REITs也已在申报阶段，已经获得相关指导和反馈。
此外，万科也关注到行业中出现私募REIT的尝试，万科建万基金武汉项目加入了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”，项目已于7月30日在上交所挂牌上市。
REITs上的持续突破，在让万科打造更多优质资产，加速转向不动产经营者的同时，也与包括国寿、中金、中信在内的更多投资机构链接起来，这些机构不仅是REITs投资人，也是万科在周期转换的时候，支持万科成长的同路人。
近期，万科也公告，骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票。有了内部骨干的上下一心，以及外部机构的支持，万科也能够在应对周期变化的时候，更加从容。
也许前路依旧荆棘遍地，但唯有不怕艰险地向前开拓，才能从曲折的道路中开辟出生路。万科也要继续努力闯关，在同路人的支持下前行，为自己、为行业找到下半场里的活法。
