摘要：在全国多地通过修订建筑容积率计算办法提升建筑实际使用率的背景下，“得房率100%”的房地产项目持续增多，特别是部分龙头房企，积极推进相关项目，以抢占市场先机。
文丨秦佳丽
编辑丨李壮
在全国多地通过修订建筑容积率计算办法提升建筑实际使用率的背景下，“得房率100%”的房地产项目持续增多，特别是部分龙头房企，积极推进相关项目，以抢占市场先机。
在西安、长沙乃至北京五环外区域，一批“零公摊”楼盘正在密集入市。通过“赠送”阳台等半敞开空间的形式，部分项目实际得房率可以达到甚至超过100%。目前，广州、合肥、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面提升项目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。
“卷公摊”的根本目的仍是竞品质和“卷销售”，在满足购房者需求的同时令项目更具比较优势。目前保利、华润、龙湖及中铁建等房企在“100%得房率”的赛道中参与度较高。
多城政策引导“零公摊”
“得房率超100%”项目积极入市
在部分二三线城市，一批标榜“零公摊”“得房率超100%”项目正高调入市。
今年8月，长沙本地国企慧城置业旗下云起·虔来项目，便以“长沙首个负公摊产品”的标签亮相。项目信息显示，该楼盘面积介于128平方米至168平方米之间，全屋通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面积的形式，实现了103%-107.9%的实际使用率。
在西安，一批超高得房率的新盘已呈井喷态势，比如保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境等项目的得房率均突破了100%。以今年年初取证入市的华润明德润府为例，该项目标榜“大明宫板块唯一的第四代洋房社区”，主流户型产品面积为128平方米至170平方米，对外公示销售均价约22260元/平方米。该楼盘置业顾问就此向本刊表示：“通过‘赠送’阳台、露台等部分面积，我们项目的实际得房率确实可达100%，项目实际成交单价为21000元左右。”
让“零公摊”得以流行的，是越来越多的城市开始松绑建筑设计规则。 去年年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等多地城市出台明确新规，通过放松阳台尺寸限制、鼓励露台等半开放式设计、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面助推开发商提升项目得房率。
本刊了解到，这类“计容面积新规”在浙江区域尤为普及。今年5月，绍兴、温州、金华、湖州等城市的部分新推地块中均注明：空中花园绿化阳台、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。
在一线城市中，广州已在去年11月发布《广州市建筑工程容积率计算办法》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例。今年8月28日，广州挂牌的天河南方面粉厂地块开始成为新规试点，按照出让规划，该项目半开敞空间的“半计容”比例可由原本的15%提高至20%，同时允许其阳台面积扩大至30%、按一半水平投影面积计算容积率建筑面积。
从上述城市出台的新规来看，政策层面并未直接取消公摊，而是通过允许开发商“赠送”半开敞空间面积等形式“抵消”公摊。 此前国内高层住宅公摊比例通常为20%至25%左右，对应得房率为75%至80%。理论上，房企只要利用新规合理设计，得房率可以达到甚至超过100%。
更进一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套内面积计价销售。据湘潭市政府发布的《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，对一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围；同时支持房企实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售，进一步优化住宅销售方式。
“卷公摊”实为“竞销售”
头部品牌房企保持较高参与度
越来越多的项目“卷公摊”背后， 开发商面临“竞品质”、加速新房销售去化的需求，而超高得房率是一大卖点。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近期正在贵阳等地调研，其向本刊介绍：“现在包括很多二三线城市在主推‘第四代住宅’的概念，附带大阳台、大露台、大入户花园，并且这些配套都是‘半赠送’面积。”
在李宇嘉看来， 开发商“卷公摊”是基于提高得房率、提振产品对购房者的吸引力而产生的结果。 据介绍，目前市场对于商品房总价和单价都很敏感，在各地放宽建筑设计标准的背景下，提高得房率能变相实现“降房价”的效果，既控制了总价，也能顺应居民的住房新期待。
“对于通过赠送面积来提升得房率的操作，业内曾经习惯把这叫做‘偷面积’，比如飘窗往外再多铺一点儿，露台和阳台面积扩张一点，如果是两层复式的楼盘就把挑空面积做多一点等等，进而增加实际的使用面积。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，“现在部分城市的设计规范要求和调控政策有所放开，比如增加半开放空间的面积比例，同时这些设计不计入或者‘半计入’建筑面积。如此一来房子实用面积增加，呈现为‘零公摊’甚至得房率超过100%的结果。”
不过，在张宏伟看来， “零公摊”并不一定等同“变相降价”。 “得房率较高的房子，价格往往比常规楼盘略微高一点。毕竟飘窗、露台等面积外扩，意味着开发商投入的成本也会增加。不过，即使价格稍贵，这类房子性价比也高。”
在张宏伟看来，开发商致力于提升得房率，无非出于两种原因，一是与其他竞品相比，这种房子更好卖；二是为了提升住宅的性价比，使项目更具定价优势。
在更大程度上，“零公摊”是“第四代住宅”的特征之一。在我国近四十年的商品房发展历史中，业内认为每隔十年就诞生一代概念的住宅产品，如“第一代住宅”指体制单位分配住房，“第二代住宅”引入物业管理，“第三代住宅”具备更完善的配套设施，到目前的“第四代住宅”，则旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。2021年住建部正式发布《城市森林花园住宅设计标准》已将第四代住宅的概念正式落地，简言之，“第四代住宅”具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。
本刊了解到，在“得房率超过100%”的赛道中，目前以保利发展、华润置地、龙湖集团和中铁建为代表的 头部品牌房企落地项目较多，这批房企正通过“竞品质”抢占“第四代住宅”的市场份额。
北京顺义涌现超高得房率新盘
保利项目成得房率“卷王”
区别于部分二三线城市“普及零公摊”，以北京为代表的一线城市，正在外围区域涌现高得房率的新盘，其中顺义板块尤为突出，譬如首开璞提润府项目、建发观云等项目都曾以“超高得房率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和煦、颐璟和煦项目，更因“100%实际得房率”被市场人士称为北京“卷王”。
本刊了解到， 尽管北京尚未明确出炉政策鼓励开发商“零公摊”，但在顺义、房山等非核心区域，在符合报建报规要求前提下，通过“赠送面积”提高得房率的形式具备可行空间。
今年4月，北京市规划和自然资源委员会官网发布《关于北京市顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地项目规划建筑方案公示期间采信情况的公告》，其中首条公众反馈意见便是投诉该用地项目“偷面积，2个设备平台，1个防火挑檐。交房全包进去，得房率100%以上，严重影响市场”。
这宗遭遇投诉的顺义区空港六期用地项目，正是7月份首期开盘的保利建工星宸和煦。不过，据公告披露的星宸和煦项目建设单位及设计单位的意见——该设计符合国家各项法律法规。后期照图施工，依法验收；另据北京市规划和自然资源委员会顺义分局意见——根据建设单位提供材料，经研究，建设单位意见属实，予以采信。
保利建工·星宸和煦项目置业顾问就此向本刊表示：“这个项目的名义得房率其实在85%左右，媒体口径宣传的‘100%得房率’是把赠送的防火挑檐面积计算了进去。按照不同的户型，我们项目的赠送面积在十五平方米至十八平方米左右。在顺义，很多楼盘现在的得房率都挺高。”
本刊查询北京市住建委官网了解到，主打“高得房率”的背后，上述星宸和煦、颐璟和煦项目去化并不顺畅。其中，保利建工·星宸和煦（备案名“悦煦雅苑”）于今年7月4日取得预售许可证，推出9栋楼共270套房源，住宅面积3.37万平方米。截至9月5日，项目签约35套，签约面积4245平方米。以此测算，该项目目前网签率仅为一成。
张宏伟就此表示，目前不同城市对建筑规范的管控和调整力度有差异，这取决于各个城市的市场状态。高能级城市在建筑规范上执行严格，二三四线城市操作空间很大。就北京区域而言，五环以外区域的项目面临去库存压力，顺义等区域允许“送面积”等操作去提升得房率，也是执行尺度上的一种灵活调整。
在其看来： “8月份楼市整体成交情况有所回落，现在步入九月，为了避免‘金九银十’变成‘铜九铁十’，类似提升得房率等购房刺激性政策有必要陆续出台。”
（本文已刊发于9月7日《证券市场周刊》，原标题为《“零公摊”、“得房率100%”，龙头房企抢先机》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
