研究员｜古月 编辑｜曹杰军
确保“三道红线”持续保持绿档是金科的底线。
金科地产集团股份有限公司（简称：金科股份）是中国房地产前top30公司，主业房地产销售及运营、物业管理，经过20多年发展形成了以房地产开发、科技产业运营、社区综合服务、文化旅游康养四位一体协同发展战略。
3月14日，根据美的置业发布公告称，美的置业与金科股份达成了合作项目的股权优化方案。金科股份将南京科宸房地产开发有限公司53%的股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%的股权作价9.07亿元出售美的置业，同时美的置业也将合计1.84亿元的柳州项目34%的股权和岳阳项目的50.1%的股权转让金科。
粗略计算，金科股份在此次交换中收回了约7亿元的资金。在房企普遍现金流的紧张情况下，金科股份通过发债、子公司引入战投、处置资产一系列举措盘活资金。
合计归拢资金近百亿
2021年9月－2022年3月期间，根据公开整理的信息，金科股份通过发行短期融资债券和公司债募集资金33亿元；处置两座风电场收回资金13.94亿元；引入博裕投资，股权和债券融资约40.4亿元，算上上述项目交换处置，合计归拢资金约95亿元。
根据2021年三季报显示，金科股份有息负债875.86亿元，较2020年底压缩100亿元，其中一年内到期的有息负债204.7亿元，归拢资金占比一年内到期的有息负债46.4%。
可见，金科股份近一半的一年内到期债务募集到了偿还资金，短期的偿债压力得到一定程度的缓解。
目前中诚信国际、联合国际等境内评级机构持续维持对金科股份AAA评级，根据中诚信国际发布的2022年度金科股份信用评级报告显示，金科股份主体信用等级保持AAA，评级展望稳定，信用评级结果有效期为2022年1月18日至2023年1月17日。
虽然公司发债募集33亿资金票面利率出现90BP-140BP上涨情况，但在目前行业资金困境的阶段，能够在银行间募集资金的多数为央企、国企以及少数信用优质的民企，通过三次成功发行说明境内投资者对公司的认可，也补充了公司短期流动性。
作为对照，与金科股份规模相近的阳光城、中南建设、新城控股、荣盛发展在去年三季度后均未从银行间市场获取融资。
打出组合拳，改善财务结构
除了发债募集资金，金科股份还出售旗下港股上市的金科服务（HK.9666）部分股份。
2021年12月，引入博裕投资作为金科服务战略投资者，向博裕投资旗下投资主体转让所持金科服务1.44亿股H股全流通股份，约占金科服务总股本的22%，转让交易金额约为30.4亿元。
金科服务是金科股份物业管理业务的运营主体，拥有国家一级物业管理资质，金科服务于2020年11月17日拆分至香港上市。经过多年的发展公司物业管理业态已涵盖住宅、写字楼、商业、酒店会所等多种物业类型，业务覆盖重庆、北京、四川、江苏、湖南、陕西、山东等多个省、直辖市及自治区。
2021年上半年，金科服务实现收入约为25.9亿元，同比增长约88.8%；实现净利润约5.4亿元，同比增长约79.1%，经营绩效保持高增长。
另外，博裕投资同意向金科股份提供约10亿元的贷款，期限364天。
不过，合计40.4亿元融资交换条件是金科股份将促使其控制的非商场类开发项目的90%以上管理面积交付给金科服务管理；金科服务管理的由金科股份开发的住宅业态增量项目的平均物业费单价不低于人民币2.0元/月/平方米；2022年至2025年期间，金科股份每年向金科服务交付项目的饱和收入分别不低于人民币4.5亿元。
金科股份聚焦主业，还将旗下景峡、烟墩两个风电场的重资产业务出让给青岛城投新能源投资有限公司，股权交易对价13.94亿元。
截至2021年三季度，金科股份三道红线指标维持绿档剔除预收账款资产负债率68.5%、净负债率77.1%、现金短债比1.4。
对此，金科股份董事长周达曾公开表示，确保“三道红线”持续保持绿档是金科的底线，金科将在此基础上持续优化公司的财务结构。
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来源：睿蓝财经（ID:ruilan808）
