苏新美好生活IPO再递表:物管、城市服务业务竞争升级

来源:每商网

撰文:向千

港交所信息显示,4月4日苏新美好生活服务股份有限公司 (以下简称“苏新美好生活”)提交招股书。这是其于2021年8月30日递表失效后的再一次申请。

 

每日商业报道(www.bizvcw.com)了解到,苏新美好生活是一家深耕长三角区域,尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商。招股书显示,苏新美好生活此次IPO募集资金将用于寻求选择性收购专注于向商业物业(如产业园、写字楼、商业综合体)提供城市服务及物业管理服务的其他物业管理公司;寻求战略性投资于垃圾集运中心及为垃圾集运中心提供运营及管理服务的公司;扩大及丰富我们的增值服务;进一步开发的智能物业管理系统;深化与中国及海外一流大学合作,培养及留住人才。

 

(来自苏新美好生活招股书)

 

更新招股书显示,报告期内,2019至2021年,苏新美好生活的总收益分别为人民币435.9百万元、人民币436.8百万元及人民币462.0百万元,年内利润分别为人民币43.6百万元、人民币48.1百万元及人民币56.5百万元。

 

截至2021年12月31日,苏新美好生活为77个项目提供公建项目管理服务、商业物业管理服务和住宅物业管理服务,总合约建筑面积为790万平方米,其中,76个项目的在管总建筑面积超过670万平方米。

 

母公司收益贡献大,部分物业亏损


招股书显示,苏新美好生活的母公司苏高新公司直接持有其93.13%的股份,并通过全资子公司苏高新城建持股6.87%的股份,合计持有100%的股份。

 

苏高新集团的多元化物业组合为苏新美好生活提供了大量潜在的优质项目渠道。自苏新美好生活1994年成立以来一直向苏高新集团开发的物业提供城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务及物业租赁服务。


2019至2021年,苏新美好生活向母公司苏高新集团、其合营企业及联营公司开发的项目提供基本商业物业管理服务产生的收益分别为人民币91.3百万元、人民币 94.3百万元及人民币95.3百万元,分别占基本商业物业管理服务总收益的53.5%、 54.2%及53.4%;提供基本住宅物业管理服务产生的收益分别为人民币45.1百万元、人民币41.0百万元及人民币 33.6百万元,分别占基本住宅物业管理服务总收益的84.3%、81.3%及78.3%。

 

(来自苏新美好生活招股书)

 

截至2021年12月31日,苏新美好生活在管的41个物业由苏高新集团、其合营企业及联营公司开发,总建筑面积为4.2百万平方米,占公司在管总建筑面积的62.4%。2019至2021年,苏新美好生活在管总建筑面积的47.3%、47.9%及45.2%由苏高新集团开发。

 

(来自苏新美好生活招股书)

 

不过,并不是每个物业都是赚钱的。每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,2019至2021年,苏新美好生活在管的13个、11个及11个物业分别产生约人民币5.2百万元、人民币5.3百万元及人民币4.8百万元的亏损。

 

对此,苏新美好生活称,产生该等亏损主要是因为公司从相关项目确认的相对较低的物业管理收益不足以补足提供优质物业管理服务花费的成本。公司大部分收益主要来自包干制物业管理服务,以预先确定的每平方米每月价格收取物业管理费。该等物业管理费不会随著公司产生的实际物业管理成本金额而改变。

 

苏新美好生活称,采取多项措施,已实现部分亏损项目盈利。2019年、2020年及2021年,亏损物业所产生的总收益分别为人民币20.7百万元、人民币23.3百万元及人民币23.9百万元,分别约占同年总收益的4.8%、5.3%及5.2%。

 

市场需求不断扩大,行业竞争压力大

 

(来自苏新美好生活招股书)

 

资料显示,在长三角地区,物业管理公司在管总建筑面积从2015年49亿平方米增至2020年 62.5亿平方米,复合年增长率为5.0%。于2025年,在管总建筑面积预期将达到74.7亿平方米,2020年至2025年复合年增长率为3.6%。2020年,非住宅物业在管总建筑面积达到13.1亿平方米,2015年至2020年复合年增长率为6.4%。2025年,非住宅物业在管总建筑面积预计将达到16.9亿平方米,2020年至2025年复合年增长率为5.2%。

 

由于城市化率高、经济发展加速以及住宅及非住宅物业分布充足,长三角地区物业管理服务市场竞争非常激烈。

 

中国物业管理服务市场高度分散,排名前五的物业管理服务公司约占2020年中国物业管理服务公司总收益的17.6%。就2020年的总收益而言,苏新美好生活约占中国的0.1%。

 

(来自美好生活招股书)


具体而言,2015年至 2020年,苏州提供城市服务总收益从人民币23.4亿元增至人民币36.2亿元,复合年增长率为9.1%。2025年,预计苏州城市服务市场的总收益将达到人民币50.3亿元,2020年至2025年复合年增长率为6.8%。

 

招股书显示,2020年,江苏省物业管理服务公司提供城市服务的总收益约达人民币107.6亿元。在江苏省物业管理服务市场中,排名前五的公司约占2020年在江苏省提供城市服务收益的6.9%。就2020年在江苏省提供城市服务的收益而言,苏新美好生活排名第三,约占城市服务收益的1.5%。

 

在苏州物业管理服务市场中,排名前五的公司约占2020年苏州总收益的8.8%。就2020年苏州总收益而言,苏新美好生活排名第一,约占总收益的2.6%。

 

根据弗若斯特沙利文资料,于2020年,按总收益及城市服务收益计,苏新美好生活在苏州物业管理服务市场及苏州城市服务市场排名均为第一,按在江苏省城市服务的收益、江苏省非住宅物业管理服务的收益计,公司分别排名第3和第5。按综合实力,2021中国物业服务百强企业中排名第48位。

 

(来自美好生活招股书)

 

一般而言,物业管理服务市场需要庞大的劳动力提供秩序维护、清洁、园艺、维修及其他服务,而员工成本是公司运营成本中最大的组成部份之一。员工成本金额主要受因业务扩展导致员工人数增加及中国工资增长总体趋势的影响。2015年至2020年,物业管理服务市场员工的平均月薪从2015年人民币3934元增至2020年人民币5513元,复合年增长率为7.0%。