楼市未解之谜。
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哪里的住房空置率最高？
中国城市的住房空置率，一直牵动着无数人的心。
8月5日，贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》给这个问题揭开了一层面纱。
翻看报告，采用的是抽样调查法，还是很有代表性的——
28个大中城市，3万个样本小区，5万份问卷。
按照报告的定义，只要是3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房不算），都计做空置房。再根据“空置户数/总户数”就得出了住房空置率。
在这个算法下，报告得出的结论是——
28个大中城市平均住房空置率为12%。
这个数据什么概念？一般情况下，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
换句话说，这28个大中城市的平均住房空置率，是比较高的。
总体来看，住房空置率随城市能级依次递增——
一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市16%。
在这些样本城市里，住房空置率最低的是深圳，只有5%左右；最高的是南昌，达到了20%——
是深圳的4倍。
▲图源贝壳研究院
按照国际惯例，空置率在10%—20%就是危险区，到了20%以上已经是严重积压区。换句话说，南昌的住房已经到了严重积压的边缘。
要知道，这个报告是不包括期房和现房待售部分的，如果加上这些，空置率还会更高。即便如此，放到国际上，这些城市的平均住房空置率依然处于高位。
▲图源贝壳研究院
看完这个报告，我脑海中只有一个疑问——
南昌，住房空置率为何如此之高？
2
一座被“透支”的城市
从地理位置上看，南昌有着自己独一份的骄傲。
交叠着赣江、抚河与鄱阳湖，南昌是唯一既属于长江经济带、又位于泛珠三角经济带的省会城市。
但南昌所处的江西，由于邻居们太过耀眼，逐渐成为了网友口中的“阿卡林省”（意指存在感很低），各种利好规划似乎都刻意绕着它走——
环江西5G示范城市网、环江西高铁带、环江西985高校圈、环江西自贸区……
因为这些“一环扣一环”，南昌甚至被戏称为“五环省会”。
尽管存在感不高，但南昌的楼市也经历过一段疯狂岁月。
根据江南都市报的报道，2003年南昌的房价约为2400元/㎡，时至今日已经来到了14000元/㎡左右——
房价是当年的5.8倍。
放眼全国城市，这个房价不算特别高，但从南昌自身的楼市基本面来看，这个价格其实已经溢出泡沫。
先看经济体量。2021年南昌的GDP总量是6650.53亿元，在全国省会里排名第15，低于长春、昆明、沈阳，更和西安、福州、合肥、长沙差着一个段位。
但如果从2021年的房价来看，南昌却几乎可以秒杀同等经济段位的任何一个城市，甚至比肩成都、武汉，脚踩郑州、济南、重庆。
再看2021年城镇居民人均可支配收入，我们对比一下南昌周边的三个中部省会——
没有本地人的高收入做保障，谁来支撑高房价呢？
再看产业。南昌目前打造的是“4+4+X”产业体系——
4大传统产业（绿色食品、现代针纺、新型材料、机电装备制造）
4大新兴产业（汽车及新能源汽车、电子信息、生物医药、航空装备）
总体来看，传统产业很难吸引真正的高端人才，而新兴产业又还在培育期，看不到规模效应，也很难留住人才。
最后看人口。根据江西省统计局的数据，截至2021年南昌常住人口为643.75万人,十年间增加120多万人，增长了24%左右。但过去十年，南昌市区面积却从212平方公里扩大为366平方公里——
增长了72.6%。
很明显，南昌的建设速度远大于人口增长速度。
更重要的是，此前子木聊房就做过对比，南昌在全省的经济占比仅仅为仅为24%左右，相比于武汉的38%和长沙的30%，南昌作为省会的“首位度”根本不够——
无法辐射周边城市，更别说人口虹吸。
收入、产业、人口都很难支撑南昌目前的房价，不夸张地说，这极有可能是一个被炒房客透支的市场。
3
房子，到底有没有过剩？
南昌的高空置率背后，藏着一个长久盘旋在人们心中的疑问——
中国到底有多少房子？空置率是多少？
这个问题，如是金融研究院和米筐投资等机构曾做过梳理，目前有四个版本——
1、国家电网调查数据：空置率超过10%。2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。
2、腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。
3、中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。
4、 西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。
▲图源如是金融研究院
四个版本采用了不同的统计方法，差异还挺大。目前来看，业界比较认同的是中金公司《数说中国存量住房》里狭义空置率的结果，即中国城区住房空置率9.7%，城镇总体空置率12.1%。
参照国际通行标准，房屋空置率水平通常在5%~10%，供需基本平衡；10%~20%为危险区间。
这样来看，无论哪个版本，中国的空置率水平都在10%以上。
中金公司的报告里还推算了中国的住房总量。截至2017年末，中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍）。家庭户均住房1.13套，但城区家庭户均仅1.07套。
这个数据，和任泽平团队“2018年中国城镇住房套户比为1.09”的结论相差也不大。
由此，我们大致可以得出一个结论——
总体来说，中国城镇住房并不过剩，但高空置率值得警惕。
4
尾声
国人对高空置率的担忧由来已久。
如上所言，早在2017年，统计数据就显示，中国城镇共有住房2.7亿套，总体住房户均套数为1.13套，套均面积为95.16平方米——
在城区，户均1.07套;在镇区，户均1.21套。
户均住房明明已经超过1套，但依然有无数人在为买不起房而苦恼，此中的关键，在于结构分布不均。有的家庭一套都没有，而有的家庭却有很多套，大量空置。例如2013年，某大员被查处房产高达374套；2018年，某医院院长名下拥有100多套房产……这种例子，屡见不鲜。
长此以往，不仅浪费了大量资源，拉大了贫富差距，还容易让炒房客形成利益群体，阻碍房地产和社会经济的健康发展。
要缓解高空置率，目前唯一的办法，就是设置高比例的住房空置税。例如在英国，有些地方可以对空置房屋多征50%市政税以增加空置房屋的持有成本；在韩国，他们对二套房最高将征收60%的转让所得税。
当持有空置房的成本被不断拉高，这个问题才有可能被根治。
说到底，我们的房子不是太少了，而是太多了。
