来源：商讯杂志社
撰文：李柏
扬州邗江区瓜洲镇内，毗邻长江的润扬湿地公园每年吸引不少游客来此野营度假。作为扬州市政府重点打造的瓜洲古镇旅游度假区的重点项目之一，润扬湿地公园不仅包含公园和风景区，周边还建设有高尔夫球场与地产项目。
前不久，有知情人向《商讯·公司金融》反映称：润扬湿地公园旁有一处别墅项目——芳甸，该项目已建成早已被禁止开发的独栋别墅产品，且容积率远低于住宅1.0的红线，只有0.38左右。
对此情况，《商讯·公司金融》实地探访发现，芳甸项目为恒通建设集团独立开发，项目中确实包含独栋别墅产品，且售楼处也将0.378的容积率当作销售卖点。不过，对于该项目的问题，扬州市自然资源和规划局邗江分局一直没有正面回应项目具体情况，只表示：项目合规，没有问题。
省级湿地公园内盖起独栋别墅？
芳甸项目位于扬州南部临近长江的瓜洲镇，项目紧邻扬州润扬湿地公园，该公园临长江而建，与镇江隔江而望，宋代诗人王安石行至此地时，也留下了《泊船瓜洲》这一传世诗句。从外部环境看，这里确实符合人们对舒适环境的向往——远可眺长江、近可览湿地。
据公开信息显示，芳甸项目包含独栋别墅19栋，组院（双拼）别墅53栋，联排别墅8栋，单套户型面积在380-1220㎡不等，户均占地约2.15亩。
《商讯·公司金融》在项目实地看到，芳甸的别墅整体外观设计为欧式风格，外立面为石材，地上2-3层，建筑外有围墙环绕，双拼别墅户型有地上车库；项目内房源基本都已交付，部分业主已经装修入住，但总体而言空置率较高。
据本地人的描述，芳甸项目是在润扬湿地公园建成几年之后才开始开发的。从该公园的建设单位——扬州市邗江城建集团（以下简称：邗江城建）的官网信息中可知，该湿地公园规划占地面积约220公顷，于2004年11月正式开工，2005年4月全面建成。
此外，该资料中还提到，润扬湿地公园处于滨江地带，滩涂遍布，芦苇荡漾，群鸟栖息，拥有保存完好的生态湿地环境。正因这优异的生态条件，2005年年底，润扬湿地公园就被批复成为省级湿地公园一员。
成为省级湿地公园后，润扬湿地公园的身份就不再简单，它需要承担起湿地保育、科普宣教等相关义务。同时，为了防止生态环境被破坏，省级湿地公园也和国家级森林公园一样，园区范围内不允许进行矿产、房地产开发等行为。
既然如此，本地人口中的“芳甸项目是在润扬湿地公园建成后才开始开发的”这一说法，岂不是和省级湿地公园的相关管理条例相违背吗？
况且，即使抛开对湿地公园的保护不谈，开发独栋别墅这一行为也会受到自2003年开始实行的“禁墅令”的限制。换言之，芳甸项目落地于此，无论是从土地政策还是林业管理来说，都是不符合相关政策规定的。
问题的关键，还是指向了芳甸项目的开发商——能在双“红线”约束下，将独栋别墅盖在省级湿地公园里，这家房企有何背景？
据了解，芳甸的开发建设单位为江苏龙润置业有限公司（以下简称“龙润置业”）。企查查网站信息显示，2008年年初，龙润置业与扬州市人民政府签订购地合同，以近3.1亿的总价拿下润扬森林公园约22.94公顷（即22.94万平方米）的土地，其土地性质一栏显示为“其他普通商品住房用地”。
这块地就是如今芳甸项目所在，而这家龙润置业，是恒通建设集团的子公司。在扬州，恒通建设集团也算颇有名气——这家成立于1999年的本地企业，主营业务是承接建筑工程、市政工程的建设等，近十多年更是立足扬州，将房地产的业务持续扩大。
企查查显示，恒通建设集团仅在扬州本地，投资的房地产行业企业就有20家。到现在，恒通建设的房地产业务范围已经不仅仅限于扬州本地，南京、徐州、淮安、无锡、镇江等地都有其身影。
此外，据芳甸项目的销售称：恒通建设在开发房地产项目时，多以合作形式，但芳甸别墅项目是其独立开发，别墅外立面均使用了进口石材，项目耗资巨大，并称这是开发商实力的体现。
此外，该销售也明确提到，芳甸项目拿地是在润扬湿地公园建成之后。从销售案场的沙盘图也能看出，芳甸别墅项目与湿地公园有路相连接，湿地公园的水景资源甚至都成为了芳甸的湖景配套。
别墅用地是湿地公园主动提供
值得注意的是，这块于2008年被拿下的润扬森林公园地块，看起来与湿地公园融为一体，那它是否属于湿地公园范围呢？此外，该地块土地性质究竟是什么，又是如何被批准开发成独栋别墅产品的呢？
据扬州润扬森林公园网站显示，别墅项目是该公园的招商项目之一，属于二期工程的一部分。
在该网站规划说明一栏里，低密度住宅与科普教育基地、野营基地等同为二期工程，主要内容是“取10%的用地（22公顷左右）在基地东北角建立生态人居居住区”。
芳甸项目的位置，就是在润扬湿地公园的东北角，占地面积也是22公顷左右。这就表示，芳甸项目的用地，就来自于润扬湿地公园，且是该公园的一部分。
此外，该网站的招商项目说明中还提到至关重要的一点：这幅地块用地性质为一类居住用地，容积率不大于0.40，并称“适宜建设别墅区”。
这份规划文件虽没有标明时间，但润扬湿地公园是2004年11月才开工的，可针对独栋别墅的禁墅令，早已在前一年就已开始施行——2003年2月，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定（今后5年内）停止别墅类用地供应。
可润扬湿地公园的这块地，很明显就是别墅用地——不仅性质是一类居住用地，容积率还限制在0.4以下，且规划中还主动提出适宜建设别墅。
所以，在别墅用地禁止供应、独栋别墅产品也被禁止审批开发的2008年，这幅“别墅用地”被卖给龙润置业，就已经与禁墅令政策相违背。可从芳甸别墅项目如今的建设情况看来，扬州的相关规划审批单位，似乎并没有将“禁墅令”严格落实。
容积率仅0.378未曾整改？
在龙润置业的招投标信息中，我们还发现了一些重要信息。一则标题为 “芳甸花园物业服务招标公告”显示，芳甸别墅项目前两期已于2014年8月底和2017年10月底交付，最新的三期预计2021年6月底交付。按这个时间节点计算，从拿地到三期交付，芳甸项目持续开发时间在13年以上。
同时，该招标公告中还透露，芳甸项目总用地面积为232560㎡，总建筑面积为130574.1㎡，容积率为0.378，建筑密度21.6%，绿地率46%。
前文的土地规划中提及，该地块规划容积率要求在0.40以下，建筑密度和绿地率均要求在50%以上。
从建筑密度和绿地率而言，芳甸均未达标，但从实际情况而言，这块地本身的出让要求就存在不合理之处，要做到建筑密度（建筑基底面积总和/规划用地面积）不低于50%，那容积率（地上建筑总面积/净用地面积）就几乎不可能小于0.4。
抛开这一漏洞不谈，芳甸项目的容积率也存在较大问题。在芳甸一期房源交付之前的2012年，国土部在限制用地项目目录和禁止用地项目名录中明确规定，住宅的容积率不得低于1.0。
芳甸项目的拿地时间虽然在住宅容积率限制之前，但无论是2017年才交付的二期工程，还是2018年才取得建设工程规划许可证的三期工程，在项目容积率明显低于“红线”时，也没有在工程规划中对后期工程进行相应调整，使容积率达到标准以上。
规划部门称芳甸项目没有问题
前有湿地公园献地开发房地产，后又不顾政策禁令开发独栋别墅，持续开发十几年、占地20多万平方米的芳甸别墅项目不仅没有被叫停，仍然还能正常施工交付。除了开发商实力雄厚之外，当地相关部门是否存在监管不足？
扬州润扬湿地森林公园和邗江城建的官网和曾提到，“该公园是配合润扬大桥建设而开发的项目，是扬州市委、市政府、邗江区委、区政府打造生态扬州、园林扬州、人居扬州的一项集生态保护、旅游观光、休闲度假、青少年野营训练为一体的综合性人文项目。”
同时，也有资料显示，芳甸别墅项目连同周边的高尔夫球场、露营基地、水上乐园等，都是扬州“十二五”期间的重点项目。
由此可见，作为润扬湿地公园的一部分，芳甸别墅项目自规划之初就被给予重视。但越是重视，该项目的土地使用及规划更应规范才是。就目前芳甸项目存在的问题而言，当地相关部门是否存在审批不严、监管缺位的情况呢？
对此，《商讯·公司金融》曾致电扬州市自然资源和规划局邗江分局办公室，并表明想了解芳甸项目的拿地及施工手续等基础情况。但该办公室主任在听闻来意后表示：芳甸项目的信息不适合透露，而且他本人刚到这个岗位时间不长，以前的项目信息他不清楚。
随后，当问及芳甸项目在禁墅令之后拿地，是否违规开发独栋别墅时，该办公室主任改口称，据他了解，这个项目是很久之前的项目，是按照以前的土地管理法出让的，不存在独栋别墅的这些（禁止开发）政策。
因涉及问题较多，《商讯·公司金融》提出可否向该分局发送采访函件的形式了解，该办公室主任称：“我劝你们最好不要发采访函，我们也看不懂，好吧”。随后便立即挂断了电话。
扬州市自然资源和规划局邗江分局在芳甸项目的问题上选择了回避，《商讯·公司金融》又联系上芳甸项目的负责人居先生，他只回复了一句“项目已经交付，有问题找当地政府沟通吧”，之后也立即挂断了电话。
为了进一步了解芳甸项目的用地及规划等情况，《商讯·公司金融》实地来到扬州市自然资源和规划局邗江分局，在表明来意是了解芳甸项目的相关用地及规划信息后，该分局办公室余姓主任态度冷漠，只称“芳甸违规开发的问题不存在，我不方便回答，相关资料我们不提供，你自己在网上找吧。”
当问及邗江分局对芳甸项目在禁墅令之后开发独栋别墅产品持何种态度时，余姓主任称：“我们单位对那个项目没有意见，行政审批都是认可的，有问题你们找律师吧，我不知道。”这之后，面对《商讯·公司金融》的其它疑问，余姓主任明显开始不耐烦，连音量都拔高了回复：“还有问题你去找我们领导请示，没有领导同意我不再回答”。
随后，在扬州市自然资源和规划局邗江分局局长办公室的工作人员的指引下，《商讯·公司金融》又来到该分局土地业务科室进行咨询，该科室工作人员表示，因为该项目拿地时间较早，相关资料需要统筹，也需要了解该项目的人员予以配合。在我们内部了解清楚后，再给出一个较为系统的回复。
但截至发稿，《商讯·公司金融》未曾收到上述单位的回复说明。对于芳甸项目存在的疑似违规开发独栋别墅、违规在省级湿地公园开发房地产的问题，《商讯·公司金融》将持续保持关注。
